"ППФ" Крона", зарубежная недвижимость. Европейская Бизнес-Ассоциация. Ассоциация специалистов недвижимости Украины.
Схема проезда в наш офис

Акты завершения строительства в Болгарии: теория и практика.

Дата и время:
29.04.2015
Описание:

Очень часто в рассылках от компаний-застройщиков и агентств недвижимости Болгарии встречаются интересные предложения с указанием, что жилой комплекс получил Акт 14, 15 или 16. Иногда с получением последующего акта ощутимо повышается стоимость. Давайте разберемся, что означают эти акты, и какие существуют тонкости приобретения на том или ином этапе строительства.

Итак, в теории: Акты 14, 15 и 16 – это документы, характеризующие дальнейшие этапы строительства здания и степень его завершенности. Акты выдаются с той целью, чтобы контролировать ход строительства и установить, соответствует ли оно нормам и стандартам. Назначение и порядок получения зданием данных документов регламентируется „Постановлением номер 3 о составлении актов и протоколов в строительстве” (на болгарском - Наредба № 3 от 31 юли 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството)

Акт 14

Это документ о приемке конструкции здания. Он выдается при завершении этапа „грубого строительства”. Акт 14 составляется между застройщиком, подрядчиком, проектировщиком, техническим руководителем и надзорным органом. Акт 14 констатирует соответствие конструкции заявленному проекту. После получения акта 14, строители продолжают работать по проекту, предстоят работы по наружной и внутренней отделке, подведению коммуникаций, благоустройству территории и т.д. Когда все эти стадии закончены, постройка получает следующий документ.  

Акт 15

Это акт, устанавливающий годность постройки для последующей приемки. Это документ, который подтверждает, что строительство здания окончено и соответствует заявленному проекту и нормативам. Данным актом осуществляется передача построенного объекта и строительной документации от подрядчика (исполнителя работ) застройщику (заказчику строительства, инвестору).

В акте 15 подробно описываются результаты осмотра готового объекта, места строительства и окружающего пространства. В результатах осмотра описываются невыполненные, незаконченные или неправильно выполненные работы, которые должны быть исправлены перед подачей на акт 16 и срок устранения недостатков, если таковые выявлены.

Акт образец 15, является основанием для дальнейшего получения акта 16 об установлении пригодности объекта строительства для использования.

Акт 16

Акт 16 - это протокол, устанавливающий годность постройки для пользования – эксплуатации и проживания в нем. Акт 16 выдается специальной комиссией, которая назначается Национальной Дирекцией по Строительному контролю. А весь процесс приемки регламентируется Постановлением 2 о введении в эксплуатацию построенных объектов в РБ и о минимальных гарантийных сроках на строительные работы. Акт 16 является основанием для выдачи разрешения на пользование зданием. Для получения акта 16 застройщик обязан заключить договора о присоединении объекта к сетям технической инфраструктуры. В акте 16 отражается, что строительство было выполнено согласно одобренным проектам, разрешению на строительство, соблюдена строительная линия перед началом работ, здание соответствует разрешенным параметрам застройки в регионе. Акт 16 констатирует, что построенный объект нанесен на кадастровую карту региона. И с момента получения зданием акта 16 начинают действовать гарантийные сроки на строительство и выполненные работы

А теперь давайте поговорим о практике. Например, многие покупатели считают, что акт 16 подразумевает, что в квартире уже должно быть все необходимое для жизни — остается только купить мягкую мебель и бытовую технику. Однако, это не совсем так, есть два вида финальной отделки жилья по акту 16.

Отделка „До тапа” означает оштукатуренные стены, цементированные полы, вмонтированные входные двери и окна, водоснабжение подведено в квартиру, но сантехника не установлена. Почти все строители предлагают за дополнительную оплату завершение „под ключ”.

Отделка  „под ключ” стала популярна в Болгарии после 2004 года, когда в стране был бум продаж покупателям из Великобритании. Она включает в себя покраску стен, установление напольных покрытий, монтаж розеток и выключателей, выводов для светильников, кабельного телевидения, интернета и установку плитки и сантехники в санитарных помещениях. Часто покупателю предоставляется возможность выбрать отделочные материалы – плитку, краску, ламинат и т.д. по своему вкусу.

Поэтому подписывая договор, узнавайте сразу, в каком именно виде будет сдана Ваша квартира, так как поменять условия без доплаты будет невозможно, а делать ремонт самостоятельно — дорого и энергоемко.

Как правило, квартиры на начальных этапах строительства стоят дешевле, чем после ввода их в эксплуатацию. Это нормальная практика во всем мире, однако в Болгарии таким образом можно приобретать только у проверенных компаний-застройщиков. Если же это вновь созданная строительная организация, но комплекс и цена уж очень приглянулись, и Вы готовы рискнуть, то подстрахуйте себя хотя бы оплатой в рассрочку. При этом крайне важно, чтобы последняя оплата была осуществлена после получения акта 16, а не 15. Дело в том, что решение о введении в эксплуатацию может быть не выдано на недвижимость в Болгарии, в случае, если зафиксировано несоответствие  между фактическим исполнением строительства и одобренным проектом. Другими словами, если застройщик на свое усмотрение внес несогласованные изменения в первоначальные планы, комиссия может их не принять вплоть до полного устранения несоответствия. А что если это изменение оказалось неучтенным корпусом, в котором находится Ваша будущая квартира, оплаченная на 100%?

Информация, есть ли решение о введение в эксплуатацию у конкретного объекта может быть взята из Районной дирекции национального строительного контроля или у продавца объекта.

Теперь поговорим о том, можно ли подавать правоустанавливающие документы на квартиру на стадии строительства для получения визы D или вида на жительство.

Обычно для миграционных служб достаточно акта 15, но в этом случае многое отдано на усмотрение конкретного чиновника. По правилам жилье должно быть пригодно для проживания. В этом случае нужно обратить особое внимание остальным документам: счет в банке, справка о доходах, документы на фирму и т. д., а также подстраховать себя договором долгосрочной аренды жилья.

Но под акт 15 визу для долгосрочного проживания (D) выдадут всего один раз, скорее всего только на 1 год. Если акт 16 не будет получен после этого, то следующая виза будет обычной мультивизой, дающей разрешение проживать в Болгарии 90 дней в течение полугода.

Иногда бывает так, что застройщик не спешит с получением последнего акта 16, чтобы не платить дополнительные налоги (20%НДС) или не идти на какие-то затраты (проведение электричества), а специально затягивает этап акта 15, пока не будет продана хотя бы половина квартир в доме.

И даже если в договоре был прописан срок сдачи объекта- Вы готовы судиться годами? В чужой стране? Ведь это затраты моральные и материальные, и немалые. А, главное, неизвестно, добъетесь ли нужного результата... Самое плохое, что формально Вы не имеете права проживать в таком доме.

Опыт показывает, что есть комплексы, в которых все квартиры проданы и даже заселены, но акт 16 так до сих пор и не получен (неправильно подвели кабель электричества к дому, например, нужно переделать проект, а застройщик тянет время или чиновники не одобряют). Чем же грозит жизнь в здании, в котором нельзя проживать по закону? На практике — только повышенными тарифами на электричество и водоснабжение и постоянным нервным напряжением, что могут выселить или, как минимум, отключить от коммунальных услуг в любой момент, особенно при неуплате вовремя.

Вывод: чтобы не попасть в неприятную ситуацию лучше все-таки выбирать успешную компанию с уже имеющимися реализованными или реализуемыми объектами. Скорее всего стоимость квартир в их комплексах не будет ниже рыночной, но зато Вы очень скоро начнете обустраиваться на своих законных квадратных метрах.