"ППФ" Крона", зарубежная недвижимость. Европейская Бизнес-Ассоциация. Ассоциация специалистов недвижимости Украины.
Схема проезда в наш офис

Как украинцу заработать на недвижимости в Германии

Дата и время:
30.05.2016
Описание:

 Сложно сказать что-то новое о рынке недвижимости Германии — здесь все предсказуемо и стабильно: ни головокружительных взлетов, ни оглушительных падений в последние годы.

В среднем по стране 2015 год показал рост цен на 4%, а в некоторых крупных городах — чуть ли не на 9%. Но этот незначительный всплеск скорее всего очень краткосрочен, и рынок снова вернется к стабильному повышению цен на 1-2% в год.

Не смотря на ежегодный экономический рост и высокий уровень жизни населения, цены на жилье в стране доступны для украинцев. А если учесть, что почти половина населения Германии снимают дома и квартиры, то инвесторам грех не воспользоваться этой ситуацией. Вероятность того, что приличная квартира в хорошем месте будет пустовать, очень низка, скорее всего она продается уже с арендатором.

Больше всего немецкие продавцы недвижимости ждут покупателя со свободными деньгами, потому что кредитовать иностранцев (особенно получающих доходы в Украине) банки не торопятся. Желающих приобрести жилье становится все больше, и хорошие, по-настоящему ликвидные объекты больше не задерживаются.

На данный момент Германия не дает вид на жительство владельцам недвижимости, но если не планировать долговременное проживание, вполне достаточно мультивизы, которая позволяет находиться в стране три месяца каждые полгода. Многие владельцы квартир с арендатором даже не приезжают в тот город, где находится их недвижимость, а предпочитают любоваться достопримечательностями в других местах, в том числе и в других странах, входящих в Шенгенскую зону.

Любая сделка с недвижимостью требует присутствия нотариуса, стоимость услуг которого зависит от стоимости земли или здания и обычно находится в пределах 1-2%.

Договора, как правило, составляются с немецкой тщательностью и педантичностью и включают в себя детальное описание самого объекта и условий сделки. Это позволит покупателю чувствовать себя защищенным. После подписания предварительного договора и внесения задатка недвижимость проходит дополнительную проверку. Если оплата объекта осуществляется в несколько этапов, логично депонировать деньги на счету у нотариуса и переводить покупателю только на завершающей стадии.

Налоги в Германии — тема для отдельной статьи. Каждый украинский покупатель должен четко запомнить главное: налоги платить придется полностью и в срок. Власти следят за этим очень строго. Новый хозяин оплачивает налог на переход права собственности при покупке недвижимости, который составляет от 3.5% до 6.5% в зависимости от федеральной земли и стоимости объекта. Помимо услуг нотариуса, о чем говорилось выше, из кошелька покупателя происходит выплата комиссионных агентству недвижимости 3-7% и судебных издержек 0.5-1%. Ежегодные налоги рассчитываются по сложной схеме, исходя из расположения, стоимости, условий приобретения и т. д. Для инвесторов в жилую недвижимость, владеющих немецким языком, даже проводятся семинары и мастер-классы по оптимизации налоговой нагрузки. Для всех остальных имеет смысл еще до приобретения получить совет по конкретному объекту у своего агента, юриста, а еще лучше налогового консультанта.

Очень важно понять, каким арендодателем Вы планируете быть. Если, предположим, хотите сдавать меблированную квартиру в краткосрочную аренду корпоративным клиентам, то в немецкой глубинке рассматривать варианты не стоит. Лучший выбор для этих целей — Франкфурт, Мюнхен или Дюссельдорф. Но даже выбрав конкретный город или курортный регион, можно очень сильно промахнуться, если, предположим, купить квартиру в Мюнхене для посуточной аренды далеко от станции метро. Как правило, самые ходовые варианты располагаются буквально на двух десятках популярных улиц. Успех капиталовложения зависит не от везения, а от тщательного анализа . Учитывая, что ставки по депозитам в Германии стремятся к нулю, Вы будете не единственным инвестором. В таких городах, как Мюнхен, Франкфурт, Берлин, Дюссельдорф, ликвидные объекты в центре «улетают» как горячие пирожки.

Прежде чем стать счастливым обладателем квадратных метров в немецком городе, стоит решить, что Вы будете делать с этой квартирой дальше? Отдадите ее в управление и будете делить заработанное на аренде с агентством или Ваш немецкий достаточно хорош, чтобы Вы могли сами разобраться с арендаторами?

Сейчас предлагается много квартир с уже заключенными договорами аренды. С одной стороны, это огромный плюс — зарабатывать начинаем сразу же после покупки, с другой стороны, это и существенный минус — слишком уж защищены законами квартиросъемщики.

Например, нельзя повышать арендную плату без согласия арендатора, а если он и согласится, то все равно не более, чем на 20% в течение 3 лет. Выселить жильца можно только через суд, даже если он не платит вовремя, даже если нарушает порядок проживания в доме и портит Ваше имущество. Нерадивый жилец всегда может доказать в суде, что переезд приведет к серьезным сложностям в его жизни, и попросить отсрочку на период до года.

Если же Вы купили квартиру, в которой арендатор проживает более 8-10 лет, то можете считать, что прав на это жилье у него чуть ли не больше, чем у Вас.

Иногда приходится даже доплачивать ощутимые деньги жильцам, чтобы они съехали, и можно было бы сделать ремонт для сдачи квартиры по лучшей стоимости.

Не смотря на все нюансы, Германия привлекает огромное количество внутренних и зарубежных инвесторов, ищущих качественную и ликвидную недвижимость. Сколько продержится этот тренд, сложно сказать. Во многих городах наблюдается быстрый рост населения при острой нехватке жилой недвижимости. А это значит, что арендные ставки пока снижаться не будут.

Если еще до недавнего времени многие европейские, в частности британские, инвесторы в элитную недвижимость больше интересовались Лондоном и Парижем, то сейчас на первые места по соотношению цена/качество выходят Мюнхен и Барселона. А в Топ-10 лучших городов для инвестирования в Европе вошли сразу четыре немецких города: Берлин занял третье место, Франкфурт и Мюнхен — четвертое и пятое соответственно, Гамбург оказался на 9 месте рейтинга.