"ППФ" Крона", зарубежная недвижимость. Европейская Бизнес-Ассоциация. Ассоциация специалистов недвижимости Украины.
Схема проезда в наш офис

Коммерческая недвижимость Польши: обзор 2015, тенденции и тренды

Дата и время:
22.01.2016
Описание:

Польский офис Cushman & Wakefield опубликовал обзор рынка коммерческой недвижимости страны за прошедший 2015 год, а так же выделил основные тенденции.

Для тех, кто задумывается об инвестиционной привлекательности этого сегмента, наша информация будет очень полезна.

 

Для начала немного цифр:

Уже в первом полугодии 2015 объем инвестиций достиг 794 миллиона евро, из них на офисный сегмент приходится 47% (374 миллиона евро), торговые помещения — 34% (271 миллионов евро), промышленный сектор — около 19% (149 миллионов евро).

 

При этом почти половина этих средств была инвестирована компаниями и физическими лицами из США. Такой пристальный интерес со стороны американцев Польша наблюдает уже не первый год, однако особенно процент капиталовложений из-за океана вырос в 2014 году. Этот год показал увеличение доли инвесторов из США до 14% от общего числа, немцев стало немного меньше, чем в предыдущие годы — около 15%, польские инвесторы занимают скромное третье место — 9% рынка.

 

Давайте разбираться в том, где планируют получать прибыль американские доллары и немецкие евро, вложенные в польскую недвижимость.

 

Офисы.

По сравнению с 2014 годом в 2015 году варшавские офисные центры показали рост занятости помещений почти на 50%. Основной спрос на офисы в столице исходит от банков, финансовых и страховых компаний, IT- сектора и фирм, предоставляющих профессиональные услуги. Самые крупные завершенные проекты в Варшаве — офисные центры Postepu 14 и Spektrum Tower. Ждут окончания строительства — Warsaw Spire и Q22. Арендные ставки в столице держатся на уровне 11-24.75 евро/м2 в зависимости от расположения и уровня офиса.

В среднем на Варшаву приходится 66% офисных площадей. Второй по величине рынок — Краков. Продолжает расти спрос на офисы в Люблине, Вроцлаве, Катовице и Познани. В регионах средние арендные ставки держатся на одном уровне - от 13 евро/м2 в Лодзе до 15.5 евро/месяц во Вроцлаве.

Специалисты Cushman & Wakefield говорят о том, что владельцам зданий и девелоперам тяжело выровнять арендные ставки на варшавском рынке офисов, из-за того, что предложение намного превосходит спрос. Однако постепенный экономический рост неминуемо будет вызывать увеличение активности. На региональных рынках, где есть еще неудовлетворенный спрос на офисные помещения, будут расти цены, здесь выгодно инвестировать в покупку или строительство. Особенно перспективны в этом отношении Люблин и Щецин, где пока еще достаточно низкие цены на землю и заработная плата высококвалифицированного персонала.

 

Торговые помещения.

2015 год ознаменовался открытием семи новых торгово-развлекательных центров и расширением девяти существующих. Самым впечатляющим завершенным проектом стал ТЦ Tarasy Zamkowe в Люблине. Прошлый год обогнал позапрошлый на 30% по количеству введенных в эксплуатацию торговых квадратных метров. При этом больше половины из них (67%) приходится на крупные города (более 200 000 жителей) — в частности на Люблин, Вроцлав и Познань. Самые высокие арендные ставки, разумеется, в главных торговых центрах Варшавы. Например, модный магазин площадью 100 — 150 м2 сдается по цене 100-140 евро/м2. В меньших городах такого же уровня помещение можно сдать за 35-40 евро/м2 в месяц, а в совсем небольших населенных пунктах — за 20-30 евро/м2 в месяц.

Сектор торговой недвижимости растет достаточно быстро, в маленькие города (население от 15 до 30 тысяч жителей) приходят новые торговые сети. В 2015 открылись новые сетевые магазины Era Park Wielun и Galeria Glowno. Девелоперский бум затронул также аутлет-центры, на рынок вышла сеть Outlet Center Bialystok. Сектор магазинов, торгующих продуктами питания, развивался в прошлом году в основном за счет удобных точек «у дома».

 

Резюме Cushman & Wakefield следующее: интернет-торговля, включая мобильные приложения, завоевывает все большую долю рынка и все активнее конкурирует с традиционными торговыми точками. Многие бренды теперь фокусируются на комбинированном подходе к продажам. Многие из них уже открыли свои он-лайн магазины. С другой стороны, продавцы, ранее представленные только в интернете, начинают открывать шоу-румы или делать витрины в традиционных торговых центрах. Главная черта современного рынка — многогранность подходов к продажам и комбинирование различных способов дистрибьюции.

 

Промышленный сектор.

Рынок промышленных и складских помещений в 2015 году показал хорошую активность: увеличились как спрос, так и предложение, примерно на 33% по сравнению с 2014 годом.

Ставки вакантности снизились. Самый большой рынок складских помещений в Польше находится в Варшаве, 77% помещений расположены в столичных пригородах. Тем не менее усовершенствование транспортной инфраструктуры вызвало рост активности и на региональных рынках, таких как Верхняя Силезия, Центральная Польша, Познань и Вроцлав. На эти области приходится 60% рынка страны, на Варшаву — 31%.

Девелоперы не обошли вниманием и меньшие рынки — Щецин, Люблин, Краков, Жешув. В этих городах пока еще можно приобрести подходящие участки земли по низкой стоимости. Арендные ставки в самой Варшаве самые высокие в Польше (4,2-5,5 евро/м2), самые низкие в стране — в Центральной Польше (2,4-3,9 евро/м2) и в пригородах столицы (2,4-3,8 евро/м2).

 

Вывод Cushman & Wakefield: все больше девелоперов и потребителей обращают свое внимание на новые рынки, где раньше не было достойной инфраструктуры для промышленного производства или логистики. Приобретаются участки для строительства мульти-функциональных объектов. Расширяются сетевые компании, многие арендаторы предпочитают переехать из устаревших зданий в Варшаве в современные помещения в регионах, которые соответствуют их потребностям в пространстве и ресурсах для труда.