"ППФ" Крона", зарубежная недвижимость. Европейская Бизнес-Ассоциация. Ассоциация специалистов недвижимости Украины.
Схема проезда в наш офис

Германия

Текст:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Столица Германии: Берлин; 3,4 млн. жителей
Государственный герб:Стилизованный орел
Национальный праздник: 3 октября, День германского единства
Парламент: Бундестаг (16-й легислатурный период: 614 депутатов)
Денежная единица: Германия входит в еврозону
Официальный язык: Немецкий. Родной язык для 100 млн. человек. Немецкий – наиболее распространенный родной язык в рамках Европейского Союза
Численность: Германия с ее 82,5 млн. жителей (из них 42,2 млн. – женщины) – самая населенная страна ЕС. Здесь проживают около 7,3 млн. иностранцев (8,8 проц. всего населения), из них 1,8 млн. – турки

Плотность: 231 человек на 1 км²; Германия – одна из самых густонаселенных стран Европы
Рождаемость: В среднем 1,4 ребенка на 1 женщину
Продолжительность жизни:Средняя прогнозируемая продожительность жизни
(для тех, кто родился в 2003 г.) составляет 76 лет для мужчин и 81 год для женщин.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Германия — это красивая и величественная страна. Ее насыщенная история до сих пор поражает многих историков. Германия - это родина многих самых выдающихся и гениальных людей. Достаточно вспомнить такие известные всем имена, как Гёте, Бетховен, Бах и многие другие знаменитые на весь мир имена. Германию можно по праву назвать великим местом на земле, где рождаются великие люди.

Многих удивляет один интересный факт — каким образом развивается экономика Германии? Высокие темпы развития экономики можно объяснить тем, что Германия сотрудничает на открытых рынках с такими странами, как Франция, США и Великобритания. Именно в эти страны Германия экспортирует большую часть производимых в ней товаров. На сегодняшний день Германия сумела полностью доказать, что ее экономика имеет высокую конкурентоспособность.

Если говорить об особенностях положения Германии в мире, то стоит отметить, что именно эта страна является одним из самых активный и деятельных участников Европейского Союза. На мировой арене Германию давно зарекомендовала себя, как одна из самых стабильных стран, и завоевала всеобщее уважение.

Города и земли Германии очень привлекательны для туристов многих стран. Одной из самых привлекательных земель является Бавария, которую также называют «пивной землей». «Октоберфест», замок Нойшванштайн и пышное убранство Альп привлекают сюда больше иностранных туристов, чем в любую другую землю, а комфортабельные отели Мюнхена всегда рады гостям. Однако слоган «Ноутбук и кожаные штанишки» свидетельствует: Бавария – это нечто большее, чем просто живые традиции. Ее экономика (которая по своей мощи превосходит экономику Швеции) славится такими мировыми марками, как BMW, Audi, Siemens, MAN и EADS (Airbus). В баварской столице – Мюнхене – расположено больше издательств, чем в любом другом германском городе. Но крупнейшая федеральная земля Германии блистает и за пределами метрополии.

Вас поразят своей красотой и величественностью соборы Германии. Именно там Вы сможете услышать божественные звуки настоящего органа. Обязательно стоит посетить маленький городок Амберг. Он славится своим театром, который расположен в здании бывшей готической церкви. И, конечно, Германия славится своим национальным искусством — варка пива. Только в этой стране Вы сможете отведать самого вкусного пива на Земле.

Особо стоит отметить тот факт, что Германия является крупнейшим производителем автомобилей. Именно в Германии находится крупнейший рынок автомобилей в Европе.

Характеристика регионов

Курорты: для кратковременного отдыха и сдачи в аренду

Предложения на курортах Германии можно разделить на два типа. Первый - квартиры в обычных домах, расположенных в популярной у туристов местности, обычно в Баварии, Баден-Вюртемберге, Нижней Саксонии. С этими объектами все понятно – квартиры на курортах мало чем отличаются от своих городских аналогов.

Второй тип недвижимости – жилье в курортных комплексах, так называемых апарт-отелях. Это не совсем гостиницы, поскольку апартаменты в них принадлежат не отелю-юридическому лицу, а различным частным владельцам, которые в свою очередь либо отдыхают там сами, либо заключают договор аренды с туроператором.

Строительство таких комплексов было распространено в 70-80-е годы, когда среди немцев было популярно отдыхать на отечественных курортах. Государство поддерживало возведение этих объектов налоговыми льготами. В те времена одна-двухкомнатные апартаменты стоили €30-100 тыс.

Сейчас налоговые программы закончились, а немцы открыли для себя другие курорты мира, начав меньше отдыхать в своих квартирах. Поэтому сегодня такие варианты можно купить уже за €5000-15000.

Практически при всех комплексах есть менеджмент отеля или туроператор, снимающий у владельцев квартиры и сдающий их туристам. Собственники получают за это небольшую арендную плату или возмещение коммунальных услуг и могут лично проживать в своей квартире несколько – обычно четыре-пять – недель в году.

Зачастую курортная недвижимость, будь-то обычная квартира или отельные апартаменты, используется не для круглогодичного проживания, а для сезонного отдыха. Поэтому в большинстве случаев она оснащена мебелью и техникой, а рядом или в самом комплексе имеется необходимая для отдыха инфраструктура: ресторан, бассейн, сауна, игровые площадки…

Самый широкий выбор предложений курортной недвижимости в Германии можно найти на вторичном рынке. Новые многоквартирные дома строятся редко, в основном только на крупных известных курортах с высокими ценами на жилье. Например, в Баден-Бадене или в районе Бодензее. Цены в новых домах начинаются примерно от €3 000 за кв.м.

В старых курортных комплексах другой порядок цен: здесь даже есть предложения от €200 за «квадрат».

Провинция: для размеренной жизни в живописной сельской местности

Немецкая «глубинка» привлекает иностранцев низкими ценами на недвижимость и живописными сельскими ландшафтами. Дома и квартиры в провинции выбирают люди, которые ценят спокойное времяпрепровождение в окружении коренных немцев.

Перед покупкой надо учесть, что большинство провинциальных городков и поселков находятся далеко от крупных мегаполисов с международными аэропортами. Соответственно, людям, которые не знают немецкого и не ориентируются в местной транспортной системе, может быть непросто добраться до своей «дачи». Хотя если вы приедете в деревню на пару недель или даже месяцев, долгий путь придется преодолеть всего два раза, а в самих поселках есть необходимая для жизни инфраструктура – каждый день ездить в соседний город за продуктами не придется.

Недвижимость в немецких деревнях бывает разная, так же, как и в немецких городах. Цены зависят от качества объекта, его расположения и близости к мегаполисам.

К примеру, недвижимость в окрестностях Мюнхена практически не отличается по стоимости от городской. В столице Баварии чувствуется недостаток жилья, поэтому местные жители вынуждены перебираться в пригороды, провоцируя тем самым рост цен на недвижимость. Разница между центральными районами и пригородами, конечно, существенная, но стоимость жилья на окраинах Мюнхена и в близлежащих деревнях практически одинаковая. Подобная ситуация наблюдается и в пригородах, радиусом примерно 30-50 км., других крупных городов: Гамбург, Берлин, Франкфурт-на-Майне...

В поселке, который находится вдалеке от мегаполиса, стоимость жилья будет значительно ниже, иногда даже в несколько раз. Если в крупных городах цены на недвижимость начинаются примерно от €1 500 за кв.м, то в деревнях и мелких городах можно купить похожую квартиру уже за €300-500 за «квадрат».

«Депрессивные» районы: для инвестиций и заработка на аренде

«Депрессивными» районами по привычке называют бывшие земли ГДР - Саксонию, Саксонию-Анхальт, Тюрингию, Мекленбург-Переднюю Померанию, Бранденбург. Из-за такого эпитета у многих покупателей перед глазами встает картина: пустынные улицы, заброшенные дома с выбитыми окнами и облезшими фасадами, бедное население и отсутствие инфраструктуры. Возможно, где-то вы сможете встретить такую картину, но поискать нужно будет изрядно. Просто приведем следующие факты:

- Согласно правительственному отчету, в 2012 году впервые со времен воссоединения Германии иммиграция населения на запад страны прекратилась. Причиной тому стала улучшившаяся экономическая ситуация, рост заработных плат и падение безработицы.

- В Восточной Германии вкладывается гораздо больше средств в реставрацию улиц, зданий и улучшение жилищных условий, а цены на недвижимость в некоторых восточных городах поднялись до уровня и даже выше многих западных. Стоит только вспомнить Берлин, Дрезден, Потсдам, Лейпциг, где уже несколько лет чувствуется нехватка доступного жилья благодаря притоку населения в эти города.

- Для инвестора восток имеет одно большое преимущество перед западом - это высокая доходность при сдаче в аренду, в среднем 7-15% годовых, благодаря низким покупных ценам и средним арендным платам. Поэтому многие иностранцы, начинавшие поиск доходной недвижимости в западных городах Мюнхене, Дюссельдорфе, Франкфурте-на-Майне, в конечном счете приобрели недвижимость в Лейпциге, Берлине, Плауэне, Цвикау и других восточных населенных пунктах.

Недвижимость в «депрессивных» регионах стоит ощутимо дешевле, чем в процветающих. К примеру, в Саксонии можно купить приличную квартиру уже от €300 за кв.м. Это касается не всех городов. Исключения: Лейпциг, Дрезден, Хемниц. В этих населенных пунктах цены на недвижимость начали расти и уже достигли средней отметки в €1000-2000 за «квадрат».

Дома и квартиры в Саксонии пользуются особым спросом среди иностранных инвесторов. Во-первых, цены на такую недвижимость очень выгодные, во-вторых, доходность высокая, а в третьих, сложности с трудоустройством и какие-то социальные проблемы иностранных покупателей практически не касаются.

Цены на недвижимость в крупнейших городах Германии значительно превышают средние по стране.

В Берлине в первом квартале 2014 года цены на квартиры выросли на 7,24% по сравнению с тем же периодом в 2013 году, достигнув в среднем 2596 евро за кв.м. Цены на отдельные дома за этот период выросли на 3,74% до 1820 евро за кв.м.
В Гамбурге рост составил 6,56% на квартиры и 5,9% на отдельные дома, достигнув 3047 евро и 2105 евро за кв.м., соответственно.

В Западной Германии максимальный рост наблюдался в Дюссельдорфе. Цены на квартиры здесь выросли на 6,56% (2201 евро за кв.м.), на отдельные дома – всего на 1,23% (2739 евро за кв.м.). В расположенном в том же регионе Кельне стоимость квартир выросла на 6,05% до 2211 евро за кв.м., на отдельные дома – на 3,65% до 1936 евро за кв.м.

Цены на недвижимость в Мюнхене традиционно самые высокие в Германии. В первом квартале 2014 года цены продолжили расти высокими темпами – 10,56% на квартиры (4025 евро за кв.м.) и 6,51% на отдельные дома (2995 евро за кв.м.). Во Франкфурте, однако, темпы роста цен на квартиры оказались выше – рост составил 10,75% (2368 евро за кв.м.). Средняя цена на отдельные дома составила 2060 евро за кв.м.

Наиболее востребованные виды недвижимости

  • Ein-familienhaus (EFH) или дом на одну семью. Это здание, которое принадлежит одной семье. Этот вид сооружения наиболее неоднородный и в плане планировок, и в плане достройки. В таком доме можно сделать небольшую отдельную квартиру - Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Данный вид жилья – самый дорогой из всех.

  • Doppelhaus (DH) – это дом на две семьи. У каждой части дома только три внешние стены и заказчику он обходится дешевле в постройке и оплате коммунальных. Но при этом клиент покупает только половину дома (Doppelhaushaelfte (DHH)) и живет с соседом.

  • Reienhaeuser (RH) - дома, стоящие в ряд. Эта форма частного жилья является самой доступной по цене. Экономия получается за счет стоимости постройки , земельного участка и подключения к коммунальным сетям.

  • Eigentums-wohnung (ЕW) – частная квартира. Это зачастую единственный вариант личного жилья. Квартира – это частная собственность, а инженерные коммуникации, фасад и лестничная площадка это общая собственность (Sondereigentum und / oder Gemeinschaftseigentum).

В крупных городах большой популярностью пользуется покупка квартир, так как в них очень мало домов. Очень часто инвесторы приобретают квартиры для того, чтобы в будущем сдавать их в аренду. В крупных городах располагается огромное количество учебных заведений и соответственно многие студенты стремятся к тому, чтобы арендовать там себе квартиры, так что подобная инвестиция сможет принести вам неплохую прибыль.

Деревни в Германии имеют свои особенности, и покупать там недвижимость достаточно выгодно. Они красивые, чистые и ухоженные со всей ифраструктурой: хорошими дорогами, коммунальными услугами, телефоном, интернетом и супермаркетами. Дешевле купить дом в деревне, чем в городе.

ВНЖ

Разрешение на временное пребывание в стране (Aufenthaltserlaubnis) выдается в случае, если заявителю требуется находиться в Германии, например, с целью обучения в университете или трудоустройства. Такое разрешение дает право на дальнейшее получение ВНЖ для членов семьи.

В течение первой недели пребывания в стране необходимо зарегистрироваться в местном органе (Einwohnermeldeamt), затем подать заявление на разрешение на проживание в местную иммиграционную службу (Auslaenderamt).

Заявление на разрешение рассматривается, как правило, одну или две недели. На это время выдается документ, подтверждающий, что заявитель ждет разрешение на проживание в стране. Необходимо учесть, что разрешение действительно на срок действия паспорта нерезидента, то есть если срок действия паспорта истек, то процедуру оформления придется проходить заново.

Вид на жительство в Германии также можно получить, зарегистрировав юридическое лицо и став работодателем для 4-5 немцев. Также необходимо приобрести коммерческую недвижимость. При этом минимальные инвестиции в компанию должны быть от 250 000 евро. Как правило, такая сумма инвестиций не позволяет содержать необходимое количество рабочих мест, поэтому желательный размер вложений должен быть от 500 000 евро.

Владелец компании должен в течение трех лет показывать налоговым органам ежегодный доход в размере 25 000 евро, который он получил как акционер своей фирмы, и оплачивать медицинскую и пенсионную страховки.

С августа 2012 г. немецкие власти упразднили эти условия, предоставив свободу принятия решений местным компетентным органам.

С одной стороны, из закона исключен ценовой предел минимальной суммы инвестиций и обязательства по созданию рабочих мест. С другой стороны, теперь открытый бизнес должен представлять интерес для земли и региона. Помимо этого, учитываются такие критерии, как исполнимость бизнес-плана, опыт предпринимательской деятельности, влияние на рынок труда и др.

Заявления на выдачу ВНЖ рассматриваются муниципальными органами в индивидуальном порядке.

Владение недвижимостью в стране не является основанием для получения разрешения на временное проживание в Германии.

Владельцы недвижимости и близкие члены семьи, к которым относятся супруг/супруга и дети, имеют возможность получения краткосрочной мультивизы типа С на полгода или год. Годовая виза обычно выдается при частых поездках и наличии хотя бы одной полугодовой визы.

Виза типа D имеет ограничение на пребывание в стране до трех месяцев. Такая виза может быть продлена компетентным ведомством в Германии по делам иностранцев в зависимости от цели пребывания, и дается она, как правило, при обучении или трудоустройстве в стране. Иностранец, желающий работать в Германии, должен получить разрешение ведомства по делам иностранцев по месту пребывания.

Налоги

Как такового налога на недвижимость в Германии не существует. Владельцы недвижимости оплачивают поземельный налог, размер которого составляет в среднем от 2,6% до 3,5% от оценочной стоимости земельного участка. Размер налога высчитывается финансовой инспекцией, и раз в год владелец недвижимости получает расчет с указанием его размера и сроков оплаты. Поземельный налог оплачивается поквартально. Сумма зависит от размера участка и его расположения: чем лучше месторасположение, тем выше оценочная стоимость земельного участка и, следовательно, размер поземельного налога. При не самом престижном месторасположении и среднем размере земельного участка поземельный налог для одно-двухкомнатных квартир составляет примерно €70-150 в год.

Владельцы частных домов оплачивают коммунальные услуги (водоснабжение, отопление, уборку мусора и т. д.) и электричество по мере потребления.

Владельцы квартир оплачивают так называемый Wohngeld или Hausgeld (жилищно-коммунальную плату), куда входят коммунальные услуги (отопление, холодная и горячая вода, уборка мусора и др.), плата домоуправлению, а также ежемесячные взносы в коммунальную кассу дома (Instandhaltungsrücklage), из которой впоследствии производится текущий ремонт здания и мест общественного пользования. Плата домоуправлению составляет €10-20 в месяц. Размер взносов в коммунальную кассу обычно устанавливается обществом владельцев на собраниях владельцев. Если решений о внесрочных расходах или повышении ежемесячных взносов не принято, то средний размер таких взносов по небольшим квартирам составляет €15-30 в месяц.

Оплата коммунальных услуг производится в качестве предоплаты, размер которой устанавливается каждый год домоуправлением на основании объемов потребления в предыдущем году. В конце года производится считывание счетчиков горячей и холодной воды, отопления, газа, после чего делается перерасчет оплаченной суммы и использованного объема коммунальных услуг и излишек возвращается владельцу или выставляется счет на доплату недостающих средств. После этого на каждую квартиру домоуправлением издается так называемый экономический план (Wirtschaftsplan) на следующий год, в котором размер предоплаты соответствует размеру использованных коммунальных услуг в предыдущем году.

Электроэнергия оплачивается практически всегда дополнительно и не входит в коммунальные услуги. В Германии существует довольно большое количество компаний электроснабжения, и каждый владелец имеет право самостоятельно выбирать компанию из имеющихся в том или ином регионе. Стоимость киловатта электричества зависит от компании и выбранного тарифа, в настоящее время она колеблется от 13 до 25 центов.

Самый дешевый интернет-провайдер (ADSL) обходится в €9,95 за месяц. Подключение стационарного телефона стоит €60, месячная оплата – от €15 до €40 в зависимости от услуг, минута разговора – от 1,6 центов до нескольких евро. Кроме государственной корпорации Deutsche Telecom услуги связи предоставляет большое количество других компаний.

Минута разговора внутри сети по мобильному телефону оценивается в среднем 15-18 центов, хотя эта цена зависит тарифа и может ощутимо варьироваться. SMS – 19-20 центов, что дороже, чем в России. Основные операторы мобильной сети в Германии: T-Mobile, O2, Vodafone и E-Plus.

Радио обходится в €5,52 в месяц, пакет радио плюс кабельное телевидение – €17. Все телевизионное вещание в Германии осуществляется через кабель.


Поземельный налог

В среднем 70-150 евро в год для небольшой квартиры. Зависит от общей оценочной стоимости имущества, коэффициента измерения поземельного налога и налоговой ставки конкретной коммуны

Расходы на домоуправление
(поддержание чистоты в доме, ремонт, общедомовые мероприятия)

20-40 евро в месяц

Услуги управляющей компании

30-50 евро в месяц

Взносы в накопительный фонд

25 евро за 1 кв. м в месяц
(для здания в хорошем состоянии, не требующем ремонта)

Электричество

0,13-0,25 евро за кВт*ч
(тарифы изменятся с 2013 года)

Водоснабжение

1,9-2,7 евро за куб. м

Газ

0,5-0,8 евро за куб. м

Продажа недвижимости

При продаже недвижимости в Германии в течение десяти лет с момента ее приобретения оплачивается т.н. спекулятивный налог (Spekulationssteuer), являющийся составляющей общего подоходного налога (Einkommensteuer). Данный налог не оплачивается при продаже по истечении десяти лет, также налогом не облагаются здания, которые между покупкой или строительством и продажей использовались исключительно для личного проживания или которые использовались для личного проживания в году продажи и в двух предшествующих продаже годах.

Услуги агента при продаже недвижимости составляют в среднем 3-6% + НДС от покупной стоимости объекта и оплачиваются, как правило, покупателем, а в некоторых случаях поровну покупателем и продавцом.

В остальных случаях налог с продаж исчисляется по прогрессивной шкале:

– доход до €7 834 в год не облагается налогом;

– от €7 835 до €12 739 – облагается налогом в 15% плюс 24% от суммы, превышающей €7 665;

– от €12 740 до €52 151 – 23.97% плюс 42% от суммы, превышающей €12 740;

– от €52 152 до €250 тыс. – 42%;

– от €250 тыс. – 45%.

Минимальная ставка налога на прибыль для иностранцев составляет 25%.

Услуги агента при продаже недвижимости составляют 3-6% от стоимости сделки и оплачиваются поровну продавцом и покупателем. Можно обратиться как к немецким риэлторам, так и к российским фирмам, сотрудничающим с партнерами из Германии.

Процедура покупки

Недвижимость в Германии может быть приобретена как на частное, так и на юридическое лицо. Иностранцы имеют равные права с гражданами Германии и могут без всяких ограничений приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость, включая памятники архитектуры. Для покупки потребуется только действующий загранпаспорт и денежные средства. Согласие супруги или супруга, как правило, не требуется. В исключительных случаях согласие супруга или супруги может потребоваться в зависимости от поземельного суда, отвечающего за перерегистрацию прав собственности по той или иной сделке.

При этом возможно оформление прав собственности на двух и более совершеннолетних лиц в равных долях, при этом покупатели не обязательно должны иметь родственные связи.

Любая недвижимость в Германии зарегистрирована в Реестре собственников Поземельной книге (Grundbuch), где можно проследить всю историю квартиры и получить полную информацию о владельце недвижимости, наличии подвала/гаража, закрепленных за данным объектом, а также о возможных обременениях и задолженностях со стороны владельцев.

Для продажи любого объекта недвижимости продавец обязан предоставить государственному нотариусу актуальную выписку из Поземельной книги, на основе которой составляется проект договора купли-продажи.

Благодаря прозрачной и четкой схеме оформления сделки, проходящей под строгим контролем нотариуса, покупатели могут быть уверены, что приобретают в частную собственность объект чистый от обременений, задолженностей и прав третьих лиц. Ответственность за чистоту сделки несет государственный нотариус.

Процедура оформления сделки купли-продажи:

1) Подбор недвижимости

Наша компания предоставляет широкий выбор объектов недвижимости по всей территории Германии. В случае, если подходящего объекта нет в нашей базе данных, наша компания займется подбором недвижимости по заданным критериям.

2) Резервирование выбранного объекта недвижимости

После выбора подходящего объекта недвижимости осуществляется его резервирование с целью снятия с рынка продаж и начала оформления документов на покупку. Резервирование объекта происходит путем внесения предоплаты, что доказывает серьезность намерений покупателя. Перед внесением предоплаты клиент получает на руки договор о предоплате с нашей компанией, по которому он может совершить банковский перевод.

В большинстве случаев сумма предоплаты не включена в стоимость объекта и равняется размеру гонорара маклера, который по квартирам ценой до 55.000 € составляет, как правило, 3.900 €, включая 19% НДС, на объекты ценой от 55.000 € и выше - 7,14%, включая НДС. В случае покупки нескольких объектов недвижимости одновременно или одним клиентом второго и последующих объектов, сумма гонорара маклера - договорная. Просим обратить внимание на то, что по каждому конкретному объекту недвижимости сумма маклерского гонорара может отклоняться от вышеуказанных размеров.

Поскольку поступление иностранного платежа занимает несколько дней, то для быстрого резервирования выбранного объекта достаточно копии платежного поручения, переданного в банк. Сразу после внесения предоплаты объект резервируется за покупателем как со стороны нашей фирмы, так и со стороны продавца, больше никому не предлагается и на нашем сайте ставится отметка о резервировании того или иного объекта.

3) Подготовка проекта договора купли-продажи

Сразу после резервирования объекта государственному нотариусу передаются документы по объекту недвижимости: выписка из Поземельной книги (Grundbuchauszug), устав раздела собственности (жилищный устав) (Teilungserkl?rung), договор аренды (Mietvertrag) (если имеется), информацию об объекте недвижимости (площадь, этаж, количество комнат, список продаваемого инвентаря и др.) данные о покупателе и продавце. Нотариусом составляется проект договора купли-продажи на данный объект недвижимости. Наша компания пересылает данный договор продавцу и покупателю для ознакомления и согласования условий договора. Покупателю высылается проект договора на немецком языке с информативным переводом на русский язык.

4) Подписание договора купли-продажи

После согласования условий договора назначается дата нотариального засвидетельствования договора.

В Германии практикуются следующие схемы подписания договора купли-продажи:

  1. Обе стороны, т.е. продавец и покупатель присутствуют на подписании договора и подписанный договор сразу вступает в силу

  2. Продавец присутствует лично на подписании, а со стороны покупателя присутствует доверенное лицо по доверенности. После этого договор также вступает в силу сразу после подписания

  3. Покупатель лично присутствует на подписании, а со стороны продавца присутствует доверенное лицо по доверенности. После этого договор также вступает в силу сразу после подписания

  4. Довернное лицо продавца и доверенное лицо покупателя подписывают одновременно договор у одного нотариуса. В этом случае договор сразу вступает в силу.

  5. Доверенное лицо покупателя подписывает договор у нотариуса в одном городе, а доверенное лицо продавца нотариально заверяет подписанный договор в другом или наоборот. После этого договор вступает в силу.

  6. Если покупатель или его доверенное лицо по каким-либо причинам не смог явиться на подписание договора или проживает в другом городе, то от его имени выступает любое лицо в качестве "представителя без доверенности". После этого договор отправляется покупателю или его доверенному лицу на официальное заверение с его стороны. Договор может быть заверен у немецкого нотариуса, у русского нотариуса с апостилем и переводом на немецкий язык или в посольстве Германии. Такой вид заверения носит название "Nachgenehmigung". Договор вступает в силу только после его официального заверения покупателем.

  7. Если продавец или его доверенное лицо по каким-либо причинам не смог явиться на подписание договора или проживает в другом городе, то от его имени выступает любое лицо в качестве "представителя без доверенности". После этого договор отправляется продавцу или его доверенному лицу на нотариальное заверение с его стороны. Только после заверения продавцом или его доверенным лицом договор вступает в силу.

Как видно из вышеизложенного, покупатель имеет три опции: лично присутствовать на подписании договора купли-продажи, выдать доверенность своему представителю или нашей компании на подписание договора от его имени или заверить договор после его подписания.

Если клиент лично приезжает на нотариальное засвидетельствование договора, но не владеет немецким языком на должном уровне, то в этом случае наша компания оказывает услуги устного перевода договора, зачитываемого нотариусом. При желании покупатель может пригласить на засвидетельствование присяжного переводчика, услуги которого оплачиваются дополнительно.

Если клиент не может или не желает лично присутствовать на подписании договора, то в этом случае им оформляется доверенность либо у нотариуса в Германии, либо в своей стране. Если доверенность составляется не в Германии, то в этом случае наша компания предоставляет клиенту образец доверенности на русском и немецком языках. Клиент оформляет доверенность на русском языке у своего нотариуса, затем на доверенности должен быть проставлен апостиль в Министерстве Юстиции или в Министерстве Внутренних Дел или в другом органе власти, отвечающем за официальное заверение документов для вывоза зарубеж. После этого доверенность должна быть переведена на немецкий язык заверенным переводчиком или бюро переводов. Заверенная копия доверенности будет служить приложением к договору купли-продажи.

В Германии оригинал договора купли-продажи, подписанный сторонами и нотариусом, имеется только в одном экземпляре, который хранится исключительно в актах нотариуса. Стороны договора получают на руки заверенные нотариусом копии, которые считаются заверенными экземплярами договора и которые высылаются обеим сторонам по почте.

5) Открытие трастового счета и выполнение предпосылок к оплате покупной цены

В Германии практикуется два вида оплаты покупной цены:

  • через трастовый счет нотариуса

  • напрямую на счет продавца

1. Оплата через трастовый счет нотариуса:

Данный способ наиболее предпочтителен для иностранных покупателей недвижимости в Германии. В этом случае после подписания договора купли-продажи нотариусом открывается специальный трастовый счет (Notaranderkonto), посредством которого происходит расчет всех денежных операций по сделке. Доступ к этому счету имеет исключительно нотариус.

После вступления договора купли-продажи в силу покупателю дается в среднем от 2 до 4 недель на внесение на трастовый счет покупной цены и дополнительных расходов на покупку (услуги нотариуса, налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer), судебные издержки на перерегистрацию прав собственности, получение выписки из поземельной книги, получение разрешения управляющего и др.).

Данные трастового счета указываются в договоре купли-продажи, а также нотариусом дополнительно высылается письмо об открытии счета и необходимости оплаты в течении оговоренного в договоре срока.

Для произведения оплаты в банк предоставляются следующие документы: договор купли-продажи на немецком языке, перевод договора на русский язык, письмо нотариуса об открытии трастового счета и уведомление от нашей компании на русском языке о необходимости оплаты с указанием полных банковских реквизитов в международном формате.

После оплаты покупателем указанной суммы на трастовый счет нотариус производит все необходимые платежи с трастового счета по мере поступления счетов: счета поземельного суда, финансовой службы и т.д.

Покупная цена оплачивается продавцу только после выполнения следующих предпосылок к оплате:

  • удаление продавцом всех имеющихся задолженностей и обременений, зарегистрированных в поземельной книге (если они имеются) и предъявление нотариусу документа, подтверждающего удаление обременений (Löschungsbewilligung).

  • оплата и получение разрешения управляющего на вступление в общество владельцев (если оно требуется)

  • внесение в поземельную книгу предварительной регистрации в пользу покупателя (Auflassungsvormerkung)

  • оплата всех прочих счетов, связанных с процессом переоформления

2. Оплата напрямую на счет продавца.

В некоторых случаях используется схема оплаты покупной цены напрямую на счет продавца. В данном случае покупатель также не несет никаких рисков, поскольку покупная цена может быть оплачена на счет продавца только после выполнения следующих предпосылок к оплате:

  • стирание продавцом всех имеющихся задолженностей и обременений, зарегистрированных в поземельной книге

  • оплата и получение разрешения управляющего на вступление в общество владельцев (если оно требуется)

  • внесение в поземельную книгу предварительной регистрации в пользу покупателя (Auflassungsvormerkung)

  • оплата всех прочих счетов

После выполнения вышеуказанных предпосылок нотариусом выдается специальное уведомление (Preisf?lligkeitsbescheinigung), в котором указывается о выполнении всех предпосылок к оплате и необходимости оплаты покупной цены на счет продавца.

6) Переход прав собственности

Согласно условиям договора купли-продажи переход прав собственности (прав и обязанностей, связанных с владением недвижимостью) происходит либо с первого числа месяца, следующего за оплатой покупной цены на трастовый счет нотариуса или на счет владельца, либо с последующего за оплатой дня.

Правовыми последствиями перехода прав собственности являются: переход права пользования недвижимостью, вступление в сообщество владельцев, в случае сдачи в аренду - вступление в договор аренды и получение арендной платы, необходимость оплаты ежемесячных расходов и др.

После перехода прав собственности покупатель становится полноправным "экономическим" владельцем, т.е. может полностью распоряжаться купленной недвижимостью. "Юридическим" же владельцем он становится только после окончательной регистрации в поземельной книге (Grundbucheintragung), которая происходит после выполнения всех необходимых предпосылок, в частности оплаты налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) и зависит от скорости работы поземельного суда (Grundbuchamt) района, к которому относится данный объект недвижимости.

В случае, если купленная недвижимость не сдана в аренду, то после перехода прав собственности мы связываемся с домоуправлением при доме и запрашиваем банковские реквизиты для оплаты жилой платы (текущих расходов по квартире) и высылаем их клиенту с письмом-уведомлением на русском языке.

В случае, если купленная недвижимость сдана в аренду, то клиент имеет две опции:

  • обратиться в специальное домоуправление, которое будет заниматься дальнейшим управлением недвижимостью, вести переписку с арендатором, получать от арендатора арендную плату и оплачивать текущие расходы по квартире и др., т.е. будет представителем покупателя в Германии. Наша компания может порекомендовать русскоязычную компанию домоуправления, контактные данные которой вы найдете на нашем сайте в меню "наши услуги/передача квартиры в управление профессиональному русскоязычному спец.домоупралению"

  • заниматься управлением квартиры самостоятельно или с помощью знакомых в Германии. Для этого желательно наличие счета в одном из немецких банков.

7) Окончательная регистрация прав собственности

После оплаты покупной цены на счет владельца или выплаты покупной цены с трастового счета нотариуса на счет владельца, а также оплаты налога на приобретение недвижимости и получения справки из финансовой службы об отсутствии задолженности по данному налогу, нотариус высылает в поземельный суд заявку на окончательную регистрацию покупателя в качестве владельца в поземельной книге. Скорость выполнения данной процедуры зависит от скорости работы того или иного поземельного суда, к которому относится купленный объект недвижимости.

8) Получение выписки из Поземельной книги

После окончательной регистрации прав собственности в электронном кадастре новый владелец вправе запросить в поземельном суде выписку из поземельной книги (Grundbuchauszug), которая является важным документом, подтверждающим право собственности и которая понадобится для последующей продажи недвижимости. Для наших клиентов данную выписку запрашивает нотариус, высылает на адрес нашей компании, а мы высылаем ее в оригинале клиенту по почте. На этом этапе сделка купли-продажи считается завершенной.

Ипотечное кредитование

1. Основные условия получения ипотечного кредита:

  • финансируются только сделки по покупке многоквартирных домов

  • от 100.000 евро - сумма финансирования

  • 2,5 - 4% годовых - ставка финансирования

  • 10-20 лет - продолжительность кредита

  • 50% собственного капитала от общей стоимости объекта

  • 1-2 недели - срок рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита

2. Требования к объекту:

  • площадь коммерческих помещений объекта не должна превышать 10-20% от общей сдаваемой площади

  • минимум 80% сдаваемых площадей к моменту покупки должны быть сданы в аренду

  • здание не требует капитального ремонта

  • объекты расположенные в городах с населением не менее 100.000 чел.

  • наличие управляющей компании, готовой обслуживать объект после покупки

3. Что требуется от заемщика для получения ипотеки:

  • копия загранпаспорта заемщика (первый разворот), копия страницы с данными места жительства

  • заполненный персональными данными фомуляр для банка

  • наличие 50%* собственного капитала от общей суммы покупки

  • выписка с банковского счета с наличием на нем 50% собственного капитала

  • справка о происхождении средств (продажа недвижимости, доход от коммерческой деятельности, заработная плата и т.п.)

  • доверенность на имя сотрудников нашей фирмы (текст доверенности на русском или немецком языках будет предоставлен)

* после подписания ипотечного договора сумма собственного капитала должна быть переведена на ваш свежеоткрытый счет в немецком банке, который оказывает услуги ипотечного кредитования

4. Собственный капитал должен включать в себя все расходы при оформлении:

  • налог на приобретение: 4-5%

  • маклерский гонорар: 3-6% (зависит от типа объекта и его стоимости)

  • услуги по получению ипотечного кредита: 1-2% (от суммы финансирования)

  • нотариальные и/или судебные расходы, внесение в поземельную книгу: от 1%

  • стомость услуг оценщика/эксперта по составлению акта о состоянии объекта (1.500 евро, оплачиваются в случае если объект не прошел атестацию)

В стоимость маклерского гонорара 3-6% входят:

  • поиск, осмотр и выбор объекта (фото/видеосъемка по желанию клиента)

  • проверка Due Diligence (полная история объекта)

  • поготовка и нотариальное заверение купчей

  • перевод купчей на русский язык

  • аренда адреса на момент оформления (корреспонденция всех инстанций приходит на адрес нашей фирмы)

  • составление при каждой транзакции письма-основания для банка по переводу сумм в зарубежный банк на русском языке (оплата нотариальных расходов, налога на приобретение, внесение в поземельную книгу и т.д.)

  • прием объекта с получением полного комплекта документации, снятие показаний счетчиков, получение ключей

  • оформление необходимых договоров с жильцами и уведомление их о новом владельце

  • перенаправление арендных платежей на ваш банковский счет, включая уведомление арендаторов о новых банковских реквизитах для перевода текущих платежей и т.д)

  • поиск, анализ тарифов, переговоры и подписание договора со страховой компанией (для здания)

  • поиск и заключение договора с управляющей компанией, регистрация данных об объекте и собственнике

Дополнительные расходы

Жилая плата (Hausgeld или Wohngeld) складывается из следующих составляющих: коммунальные услуги (Nebenkosten), услуги домоуправления (Hausverwaltung) и коммунальная касса (Instandhaltungsrucklage). Жилая плата оплачивается на счет домоуправления, которое распределяет ее дальше.

 

  1. Коммунальные услуги (холодная и горячая вода, отопление, газ и т.д.) оплачиваются по устанавливаемому каждый год тарифу. В конце года делается перерасчет реально использованных коммунальных услуг согласно показаниям счетчиков. Если согласно полученным данным был использован больший объем коммунальных услуг, то в этом случае разницу необходимо будет доплатить. Если же было использовано меньше, чем оплачено, излишек возвращается. И на следующий год устанавливаются новые тарифы в соответствии с объемом потребления в прошлом году.

    Поэтому при покупке недвижимости размер текущего тарифа оплаты коммунальных услуг особого значения не имеет, т.к. каждый житель Германии в конце года оплачивает только то, что действительно истратил. При среднем потреблении стоимость коммунальных услуг составляет примерно 2 евро за м2.

  2. Услуги домоуправления. Каждый дом в Германии имеет свое домоуправление (управляющую компанию). Услуги домоуправления в Германии выполняют частные организации, отвечающие за поддержание чистоты и порядка в доме, обеспечение дома коммунальными услугами и своевременную их оплату жителями дома, а также за проведение мелких и крупных ремонтов здания и мест общественного пользования и т.д. Стоимость услуг домоуправления составляет в среднем от 20 до 40 евро, в зависимости от самого дома и объема оказываемых услуг.

  3. Коммунальная касса. Служит для накопления средств на проведение мелкого или капитального ремонта здания и мест общественного пользования. На ежегодных собраниях владельцев и домоуправления принимаются решения о будущих мероприятиях, проводимых в доме (ремонт, покраска фасада, установка лифта, создание детской площадки и т.п.), а также об объеме средств, вносимых в коммунальную кассу. Решение принимается большинством голосов. После принятия решения каждый владелец квартиры в данном доме ежемесячно делает взнос в коммунальную кассу, средства из которой через определенное количество лет будут использованы по назначению. Размер взносов зависит от объема и стоимости предполагаемых работ и в среднем составляет от 20 до 40 евро. В домах, ожидающих капитальный ремонт, данная сумма может быть и выше. При покупке квартиры новый владелец автоматически становится косвенным владельцем части денег, уже внесенных в коммунальную кассу прошлым владельцем.

Наследование жилья: завещание

Передача прав собственности на основании наследства облагается налогом от 7% до 50% в зависимости от степени родства. При этом их налогооблагаемой базы вычитается определенная сумма.

При первой степени родства (супруги, дети, внуки, родители, бабушки и дедушки) ставка – от 7% до 30%, не облагаются налогом первые 100 000 - 500 000 евро. При второй степени родства ставка – от 15% до 43%, не облагаются налогом первые 20 000 евро. При третьей степени родства ставка – от 30% до 50%, не облагаются налогом 20 000 евро.

Сдать в аренду

Германия – «страна арендаторов». По статистике примерно 60% всех немцев живут в арендованном жилье, по Берлину даже около 80%.

В аренду можно сдать практически любую недвижимость, находящуюся в более-менее доступном месте и в жилом состоянии.

Размер дохода от аренды колеблется примерно от 3% до 10% годовых в зависимости от месторасположения, качества, цены недвижимости и других факторов.

Из-за притока в страну иностранцев спрос на съемное жилье достаточно велик. Сдавая в аренду свой дом или квартиру, можно покрыть затраты на содержание и даже получить прибыль.

Если арендодатель устанавливает стоимость, более чем на 20% превышающую среднюю для жилья данной категории, на него налагается штраф.

Стоимость аренды зависит от города и региона. На востоке Германии цены ниже, чем на западе: в столице страны Берлине съемное жилье обходится около €8 за кв. м, в то время как в таких городах, как Мюнхен и Штутгарт, стоимость аренды достигает €12-14 за кв. м. Снять городскую квартиру площадью 70-80 кв. м можно за €700-800. Сумма зависит от планировки, этажа, наличия балкона, общего состояния жилья.

Арендаторов можно искать как самостоятельно, так и по объявлению или через агентство. Услуги агента могут оплачиваться как хозяином, так и арендатором. Все зависит от месторасположения и качества недвижимости, а также спроса на аренду в том или ином районе. В популярных среди арендаторов районах услуги агента оплачиваются обычно арендатором. В менее популярных районах – хозяином. Взаимоотношения владельца жилья и арендатора регламентируются двусторонним договором, в котором указываются права и обязанности сторон. Как правило, арендатор кроме основной платы (Kaltmiete) оплачивает коммунальные услуги (Nebenkosten) плюс электричество и телефон.

Следует помнить, что при возникновении спорных случаев законодательство оказывается на стороне арендатора. К примеру, если договор заключается на срок до пяти лет, то арендодатель обязан объявить о намерении его расторгнуть за три месяца до желаемого окончания срока, от пяти до восьми лет – за полгода, свыше восьми лет — за девять месяцев. Для расторжения должны быть веские причины: либо арендуемое жилье требуется для проживания самого хозяина или его семьи, либо квартирант нерегулярно платит или нарушает правила проживания. Также в течение первого года нельзя увеличивать арендную плату, а при ее повышении арендатор должен быть уведомлен в письменной форме.

При выезде из съемного жилья владелец должен быть предупрежден за три месяца.

Управляющие компании в Германии

Сдавать недвижимость в аренду можно и удаленно, не находясь постоянно на территории Германии. Для этого необходимо воспользоваться услугами управляющей компании, которая берет на себя обязательства по поиску арендаторов и присмотру за домом или квартирой.

Услуги управляющей компании обходятся в среднем в €20-30 в месяц. Иногда дополнительно оплачивается €5-7 за ведение специального расчетного счета, посредством которого производятся все денежные расчеты. Дополнительные услуги, такие как проезд сотрудника фирмы к местонахождению недвижимости и обратно, а также услуги адвоката, налогового консультанта, строительной компании, нанимаемых управляющей компанией и т. д. оплачиваются дополнительно. Как правило, каждые три месяца управляющая компания высылает владельцу недвижимости отчет о поступлении и использовании средств на расчетном счету.

Расчеты между собственником жилья и управляющей компанией происходят посредством банковских переводов.

Доходы от сдачи недвижимости в аренду в Германии облагаются налогом по той же ставке, как и другие доходы. Налог прогрессивный и рассчитывается следующим образом:

- годовой доход до 8 004 евро: 0% для резидентов и 14% для иностранных граждан;
- доход от 8 005 до 13 469 евро: 14% - 23,97%;
- доход от 13 470 до 52 881 евро: 23,97% - 42%;
- доход от 52 882 до 250 730 евро: 42%;
- доход более 250 730 евро: 45%.

Для супругов используются более низкие ставки, чем для людей, не состоящих в браке.

Кроме того, существует «на солидарность» (налог был введен после объединения Германии и идет на развитие восточных «новых» земель Германии) - 5,5% от вычисленной суммы подоходного налога.

Из налогооблагаемой базы вычитаются расходы на содержание и обновление жилья и амортизационные отчисления. Доходы от сдачи в аренду освобождены от НДС.

Если при покупке жилья привлекается банковское финансирование, во время выплаты кредита налоговое бремя существенно сокращается.

Ежегодный налог на прибыль корпораций составляет 15% плюс «надбавка на солидарность», итого 15,825% от прибыли. Промысловый налог (если компания занимается исключительно управлением собственного имущества, налог не начисляется) – около 15% в зависимости от федеральной земли.

Указанные величины налогов могут рассматриваться, как ориентировочные, так как в Германии правильно рассчитать налоги может только специалист – налоговый советник, который несет ответственность за правильность расчетов.

Инвестиции в недвижимость

В настоящее время Германия стала наиболее привлекательной страной для инвестиций в недвижимость за счет стабильных темпов роста и восстановления экономики, а также снижения цен на недвижимость. Рынок Германии имеет большое разнообразие видов недвижимости. Роскошные виллы, отдельностоящие и рядовые дома, квартиры, студенческое жилье и объекты коммерческой недвижимости

 

Цены на покупку недвижимости и ставки арендной платы в разных районах зависят напрямую от типа и месторасположения жилья. По статистике доход от аренды в Германии составляет от пяти до десяти процентов.

Коммерческая недвижимость также имеет большой спрос. Так как вложение в эту недвижимость имеет сравнительно небольшие сроки окупаемости, стабильный доход от аренды коммерческой недвижимости составляет пяти процентов и выше.

Коммерческая недвижимость имеет преимущества в виде возможности заключения договора аренды на длительный срок и последующего приобретения данной недвижимости в собственность после его окончания. Что тоже дает большую экономическую выгоду для инвестора.

Германия также как и другие страны дает возможность получения кредита для приобретения недвижимости. Условия получения кредита включают следующие моменты: первоначальный взнос колеблется от 40% до 60% (взнос зависит от типа недвижимости), обязательное обеспечение кредита, наличие других доходов в Европе. Ставка кредита составляет до четырех процентов годовых.

В итоге получается, что Германия представляет наиболее экономически перспективный вариант для вложения инвестиций в недвижимость. Германия - одно из самых стабильных и надежных мест в мире, гарантирующее высокую доходность от объектов недвижимости и отсутствие страхового риска потери вложений, так как на защите прав владельца стоит вся правовая система Германии. Все сделки с недвижимостью тщательно контролируются со стороны государства и проводятся только государственными нотариусами.