"ППФ" Крона", зарубежная недвижимость. Европейская Бизнес-Ассоциация. Ассоциация специалистов недвижимости Украины.
Схема проезда в наш офис

Испания

Текст:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

В Испании нет некрасивых городов и плохих курортов. Если хотите просто поваляться на пляже, то к вашим услугам весьма доступные курорты: Коста Брава, Коста Дорада и Коста Бланка в Каталонии. Более дорогая Коста дель Соль в Андалусии, шикарная Марбелья с элитными отелями и частными виллами, принадлежащими мировым знаменитостям и членам королевских семей. На острове Майорка расподожились самые большие аквапарки, Маринеленд, казино, шоу-программы, дискотеки non-stop и прочие развлечения, а на Ибице - самые живописные пляжи Средиземноморь. Канарские острова – это тоже Испания. А на острове Тенерифе можно купаться круглый год. При этом средняя температура воздуха +22-24 градуса, и даже в августе не бывает изнурительной жары. Если вы человек любознательный, Испания – ваша стихия.

О значимости культурного наследия Испании красноречиво говорит уже тот факт, что ряд исторических памятников и архитектурных ансамблей занесены в список особо уникальных мировых достопримечательностей "Достояния человечества". Где бы ни оказался путешественник на своем пути по дорогам Испании, повсюду его ждет встреча с загадочным прошлым, представленным внушительными памятниками и монументами - молчаливыми свидетелями славы и могущества империй разных эпох.Любители экскурсий найдут в этой стране все, что только может себе представить дотошный краевед. Но даже осмотрев все и везде, вы никогда не сможете сказать, что знаете Испанию. Эта страна непостижима.

ЯЗЫК
В Испании говорят на четырех языках: испанском, баскском, каталонском и галисийском. Государственным и самым распространенным языком в стране является испанский.

ВАЛЮТА
Денежная единица страны - Евро (EUR). В крупных городах есть банкоматы, где можно использовать кредитные карты "Visa", "Master Card", "American Express".

ГЕОГРАФИЯ
Испания расположена на юго-западе Европы и занимает примерно 85% территории Пиренейского полуострова, а также Балеарские и Питиузские острова в Средиземном море и Канарские острова в Атлантическом океане. Общая площадь страны около 505 тыс. км2. Она граничит с Францией, Португалией, Андоррой и английской колонией Гибралтар. Испания является как бы мостом между Средиземным морем и Атлантикой, важным перекрестком морских путей, идущих через Гибралтарский пролив. Природные контрасты в Испании поразительны: если северо-запад страны занимает одно из первых мест в Европе по количеству осадков, то на юге Испании, наиболее засушливом районе этой части света, можно встретить почти африканские полупустынные ландшафты с зарослями веерной карликовой пальмы, единственной дикорастущей пальмы в Европе. Испанию после Швейцарии считают самой высокогорной страной Европы. Плоскогорья и горы составляют около 90% ее территории.

КЛИМАТ

Климат Испании можно считать одним из главных ее естественных ресурсов. По числу солнечных дней в году Испания вместе с Италией и Грецией делит первое место в Европе. Почти вся Испания расположена в субтропическом поясе и по своим природным условиям в целом близка к другим средиземноморским странам, но в то же время отличается и значительным своеобразием. Это связано, прежде всего, с обособленностью Пиренейского полуострова от остальной Европы, близостью Африканского континента, а также сложным влиянием горного рельефа и двух огромных акваторий - Атлантического океана и Средиземного моря. На большей части Испании, особенно на ее восточном побережье, климат типично средиземноморский, с сухим жарким летом, мягкой дождливой зимой, ранней весной и длинной теплой осенью. Дожди бывают чаще всего в виде коротких зимних ливней. Средние температуры наиболее жаркого месяца (июль) достигают 18-20 °C в прибрежных районах севера и северо-запада и 26 °C на средиземноморском побережье. В южной Испании до 200 дней в году среднесуточная температура не опускается ниже 25 °C. Средние температуры января от 8–10 °C в северной и средней части, до 10-12 °C в южной. В распределении в течение года числа безоблачных дней в разных частях территории Испании также существуют сильные различия. Минимальное количество солнечных дней (30 дней в году) наблюдается на северо-западном атлантическом побережье, в то время как на побережье Средиземного моря почти круглый год светит солнце (более 150 дней в году).

НАСЕЛЕНИЕ
Общая численность населения страны составляет 39,6 млн. человек.

РЕЛИГИЯ
Почти все население Испании - католики. Католическая церковь, являясь одновременно крупным землевладельцем, промышленником и банкиром, пользуется большим влиянием в стране. Католическая религия издавна оказывала на семейную и общественную жизнь испанцев огромное влияние. Многовековые религиозные традиции так сильны в стране, что большинство соблюдает церковные обряды, посты, отмечает праздники. Из религиозных праздников в Испании особенно популярна Страстная неделя, которую отмечают еще со времен средневековья. По всем городам и селам страны проходят ярко оформленные религиозные процессии. Разыгрываются отдельные картины из жизни Христа.

ПОЛИТИЧЕСКОЕ УСТРОЙСТВО
Глава государства - король Хуан Карлос. Форма правления - конституционная монархия.

Характеристика регионов

Испания - одна из самых децентрализованных стран Европы. Испанское государство состоит из семнадцати автономных сообществ: Андалусия, Арагон, Астурия, Балеарские острова, Валенсийское сообщество, Галисия, Канарские острова, Кантабрия, Кастилья-ла-Манча, Кастилья и Леон, Каталония, Ла Риоха, Мадрид, Район Мурсия, Наварра, Страна Басков, Эстремандура и двух городов на Африканском континенте (Сеута, Мелилья). Каждое из этих сообществ избирает свой парламент.

Для удобства сравнения всю испанскую недвижимость можно разделить на карте на семь больших регионов:

1)Каталония с ее побережьями Коста Брава и Коста Дорада на северо-востоке

2)Северо-запад и север Испании со сходными климатическими условиями, от Ла-Коруньи до Сан-Себастьяна.

3)Центральная часть страны, расположенная вокруг Мадрида.

4)Валенсийское сообщество с пляжами Коста-Бланки

5)Юг страны без побережий, от Севильи до Гранады и Мурсии

6)Южное побережье - Коста-дель-Соль и Кадис.

7)Балеарские острова - Пальма-де-Майорка.

Конечно, деление достаточно условное, но для того, чтобы определиться с первоначальным районом поисков желаемой недвижимости достаточное.

Поскольку, большинство людей, желающих купить недвижимость в Испании, в первую очередь воспринимают свою будущее покупку, как возможность отдыхать, наслаждаясь прекрасным климатом этой средиземноморской страны, то и сравнивать регионы Испании следует начинать со сравнения климатических условий. Основные параметры приведены в таблице:

Регионы Испании

Средняя дневная температура июля, гр.С

Средняя дневная температура января, гр.С

Средняя температура воды, гр.С

Влажность, %

Количество солнечных часов в году

Июль

Октябрь

Коста Брава

28

10

24

20

68

2480

Коста Бланка

28

14

26

23

70

2590

Коста-дель-Соль

25

12

22

23

70

2820

Центральная Испания (Мадрид)

31

8

-

-

65

2824

Юг (от Севильи до Гранады)

36

7

-

-

70

2878

Майорка

29

10

24

21

74

2795

Север и Северо-запад

19

8

21

18

78

1747

Если вкратце подытожить, то в целом, климатические условия мягче на всех средиземноморских побережьях и Майорке, на севере прохладно даже летом и всегда влажно, очень часты дожди, солнца гораздо меньше, чем в остальной Испании. Зимы самые мягкие на Коста Бланка и Коста-дель-Соль, на Коста Брава и Коста Дорада даже может выпадать снег, в море в октябре и в мае не покупаешься, в отличие от южных побережий и Балеарских островов. В центре страны и особенно на юге климат резче, чем на побережьях - зимой часты заморозки, частенько выпадает снег, а летом температура может зашакливать за отметку в 40 градусов. На Средиземноморских побережьях перепады температурах гораздо меньше, морозов и снега не бывает, летом обычно не выше 32-33 градусов.

Что касается культурной и деловой жизни различных регионов Испании, то, несомненно, наивысшая концентрация музеев, выставочных залов, высших учебных заведений максимальна в Мадриде и Барселоне, двух крупнейших городах страны. Там же и наиболее высокое развитие бизнеса, больше всего создается новых предприятий, наиболее высока возможность найти работу, если после покупки недвижимости в Испании появится такая необходимость. Но на сегодняшний день лучше на это не рассчитывать, безработица в Испании одна из самых высоких в Европе - свыше 20% от трудоспособного населения (хотя возможно, на самом деле ситуация несколько лучше, чем показывает статистика, просто такова особенность испанского рынка труда. В то же время свои крупные культурные центры есть и на побережьях - Валенсия с Аликанте на Коста Бланке, Малага - на Коста-дель-Соль, Бильбао и Леон на севере. Для любителей гольфа лучше всего подойдет Коста-дель-Соль - тут гольф-клубов огромное количество, но есть они и на Коста-Бланке и в других регионах Испании.

Что касается развитой инфраструктуры - то с этим не будет никаких проблем, где бы в Испании Вы ни купили виллу или апартаменты. Всюду есть прекрасные автодороги, магазины, школы, больницы и т.д. Красочные празднования, называемые здесь "фиестами" проходят регулярно даже в самых маленьких городках и деревушках страны. Что касается языка, то в Каталонии скорей всего придется помимо испанского учить еще и каталанский язык - настолько там сильны националистические тенденции, преподавание в школах и официальные документы в государственных учреждениях ведутся на этом языке. Коста Бланка и Коста-дель-Соль более интернациональны - 30-40% проживающего здесь населения иностранцы (по большей части англичане и ирландцы, но также много и немцев, голландцев, последнее время увеличивается доля русскоязычного населения). В этих двух регионах много британских школ - купив апартаменты или виллу на Коста Бланке или Коста-дель-Соль практически в любом месте побережья, можно будет без проблем отправить детей учиться в классическую английскую школу. В других регионах британских школ гораздо меньше - только в крупных городах.

Недвижимость горнолыжных курортов Испании представлена виллами, шале и комплексами апартаментов, которые агентства недвижимости предлагают купить в регионах Сьерра-Невада и Испанских Пиренеях.

Где в Испании больше всего русских и украинцев?

Конечно же это город Торревьеха , в нем русские и украинцы по численности стоят на втором месте, здесь много русских магазинов и фирм.

Особенности отличия регионов Испании для покупателя. Испания все ещё имеет множество предложений недвижимости, начиная с маленьких апартаментов, заканчивая прибрежными дворцами и гольф-виллами. Популярные области Испании включают в себя:
• Костас – с 1960-х, когда европейцы впервые начали посещать Испанию она, сразу стал популярнейшим местом. На протяжении 70х – 80х, Марбелла, среди прочих курортов, начала меркнуть, но с назначением нового мера Хесуса Хиля, город начали приводить в порядок. Многие побережья последовали примеру Марбелльи, и сегодня многие вещи преобразились, конечно же, в лучшую сторону.
• Испанские острова – включая Балеарские и Канарские, имеют огромный успех популярности, среди туристов, и доказывают свое превосходство для жизни иммигрантов вновь и вновь. На Канарских островах, в частности, климат остается теплым и солнечным круглый год и неудивительно, что преобладающее большинство здешних обитателей – приезжие из прохладных стран, позитивные люди.

Испанские города – особенно, в последние годы, города туристического направления, пользуются большим успехом для инвесторов, в качестве краткосрочной аренды туристам. Появление на рынке бюджетных авиалиний, открыло дорогу широкой массе туристов, помимо этого, так называемая «студенческая недвижимость» в районе университетов также востребована на рынке Испании.
• Балеарские острова – охотники за недвижимостью давно работаю на Мальорке, Менорке, Ибице, и её младшей сестре, Форментере. Четыре острова имеют одно местоположение, но характерные различия. Мальорка – это рай для зрелых семей, с её Оперным театром, дворцом в Пальме, которым пользуется король Хуан Карлос и его гости.
• Менорка имеет гораздо более сухой климат, со своим прохладным бризом, убирающим прочь летний зной. Остров не так зависим от туризма, благодаря своему производству кожи и джина.
• Ибица – какое-то время, остров считался дешёвым туристическим местом, без каких-либо особенностей. Но в конце концов, применив острые меры, последних нескольких лет, Ибица по примеру Мальорки доказала, что покупать недвижимость здесь – стоящее занятие для инвесторов.
• Форментера – идеальное место для отдыха. Остров вполне возможно объехать на велосипеде за день, минуя смесь привлекательных и новых, красивейших и старинных фермерских угодий.
• Коста Бланка – один из самых популярнейших побережий европейских скупщиков недвижимости. Данный статус таков, не потому что это родина рыбных чипсов и причудливых пабов вроде знаменитого «Робина Гуда», а потому что здесь собрались эмигранты со всей Северной Европы, со своим желанием все упорядочить и усовершенствовать – что делает Коста Бланку космополитеном запада с богатым выбором образов жизни.
• Коста дель Сол – вероятно, это самое известное из всех побережий, простерлось от Нерхи до Гибралтара. Его имя открывает секрет популярности района, что в переводе не иначе как – «Берег Солнца», а климат завлекает людей со всех четырех сторон света последние 40 лет. На самом деле, порой, люди из Морбельи удивляются, что находятся только в Испании, а не на нескольких курортах одновременно. Вдоль побережья Косты дель Сол, можно найти массу занятий на различный лад и не меньшее количество объектов, радующих глаз. Это край туристического отдыха, с его белыми виллами, и не просто так он на последнем месте в списке, в чем может себе отказать уважающий себя европеец. Казарес и Манилва – яркий всему этому пример. Коста Бланка – поистине является амальгамой столь разнообразной культуры и образов жизни, что туда стоит отправиться хоть сегодня.

Наиболее востребованные виды недвижимости

Estudio – квартира с одной большой или не очень большой комнатой, которая одновременно служит для сна, приема гостей и приготовления пищи. Кухонная мебель встроенная. Имеется ванная комната. Может иметь балкон или террасу. Располагается чаще в многоэтажных зданиях. Цена: 40000-120000 евро.

Piso, Apartamento - квартира, где есть одна или несколько спален, гостиная, столовая, кухня, одна или несколько ванных комнат. Может иметь личную стоянку, общий сад и даже бассейн (что существенно влияет на цену). Цена: 100000-300000 евро.

Duplex - двухэтажная квартира, так же как и в предыдущем варианте возможны несколько спален, ванных комнат, столовая, кухня, террасы и т.д... Цена : от 150000 евро.

Atico - квартира на последнем этаже здания. Как правило, имеет солярий, большую террасу, подсобные помещения и иногда бассейн на террасе. В Испании это самая престижная и дорогая квартира. Цена: от 250000 евро.

Casa - отдельно стоящий дом с небольшим участком земли. Цена: от 180000 евро.

Casa adosada - дом, имеющий общую стену с другим домом. Может иметь собственный небольшой сад, бассейн, гараж. Цена: от 170000 евро.

Chalet, Villa – высококачественное дорогое индивидуальное жилье современной постройки, обычно с хорошим участком земли. Цена: от 450000 евро.

Мasia – большой дом в поместье, с большим участком, нередко лесом, прудом. В основном, это постройки прошлого века из натурального камня, отлично отреставрированные, пользуются неизменным спросом у определенных социальных слоев, уставших от городской суеты. Цена от 800000 евро.

Parcela, terreno – незастроенный участок земли в любой местности.

Local – помещение для ведения коммерческой деятельности.

ВНЖ

Возможность получить вид на жительство, или ВНЖ, в Испании предоставляется гражданам различных стран, в том числе государств СНГ и Украины. И многие украинцы, желающие иметь возможность проживать за границей, в последние годы сделали свой выбор именно в пользу королевства. Причем получить испанскую резиденцию вполне реально людям даже среднего достатка.

Что дает наличие испанского вида на жительство?

Прежде чем перейти к описанию типов ВНЖ и возможностей их получения, стоит разобраться, что представляет собой испанский вид на жительство и какими преимуществами могут воспользоваться его обладатели. Итак, под видом на жительство (иногда ВНЖ называют также резиденцией) понимают легальный юридический статус, наделяющий своего обладателя определенными возможностями.

Те, кто оформит ВНЖ в Испании, смогут:

⇒ находиться на территории королевства 365 дней в году без необходимости покидать пределы страны каждые 90 дней;

⇒ открывать счета в банках Испании на правах резидента;

⇒ пользоваться услугами кредитования, в том числе и ипотечного, на правах резидента;

⇒ свободно передвигаться по странам, подписавшим Шенгенское соглашение – на сегодняшний день это 27 государств;

⇒ в перспективе претендовать на оформление испанского гражданства;

⇒ оформлять ВНЖ для других членов своей семьи, в том числе и для рожденных в Испании детей, по упрощенной схеме.

К этому остается прибавить, что оформив испанский вид на жительство, украинский гражданин получает все преимущества проживания в развитой европейской стране с благодатным климатом и высоким уровнем жизни.

Существуют различные условия, при соблюдении которых граждане Украины могут получить испанскую резиденцию. Но основными из них, учитывая современные реалии, можно считать два:

* готовность соблюдать законы королевства, в том числе и те, которые касаются налогообложения;

* наличие постоянного дохода из стабильного источника.

Важный момент: получив временный испанский ВНЖ, его обладатель не может проводить вне территории страны более 180 дней в году. При несоблюдении этого требования в продлении резиденции будет неминуемо отказано.

Какие типы ВНЖ в Испании существуют в настоящее время?

Испанским законодательством предусмотрено несколько разновидностей вида на жительство, получение каждой из которых сопряжено с выполнением определенных условий. Но соискателям испанской резиденции необходимо знать, что в большинстве случаев, ее обладателю необходимо будет находиться на территории королевства не менее шести месяцев в течение года.

Итак, основные типы ВНЖ, предусмотренные законами королевства:

· ВНЖ без права на работу, известный также как «белая» резиденция;

· ВНЖ с правом на работу по контракту, или рабочая резиденция;

· ВНЖ с правом на работу без контракта, или бизнес-резиденция.

Эти три вида ВНЖ являются наиболее распространенными. В дополнение к ним можно выделить студенческую резиденцию и ВНЖ по воссоединению семьи. С недавнего времени вид на жительство в стране могут получить и покупатели недвижимости, а также инвесторы, вкладывающие средства в экономику Испании, при соблюдении определенных условий.

Необходимо иметь в виду, что срок действия любой испанской резиденции является ограниченным. В этой связи выделяют несколько видов ВНЖ:

- первоначальный. Срок действия ВНЖ для тех, кто получает его в первый раз, составляет 1 год с возможностью продления.

- Вторичный. После продления первой резиденции следующая выдается на 2 года.

- Обычная резиденция. Она выдается тем, кто уже прожил в королевстве не менее 3 лет. Такое разрешение на проживание будет действительным в течение 3 лет.

- Постоянная резиденция. Выдается тем, кто легально прожил в Испании в течение как минимум 5 лет.

ВНЖ без права на работу

На сегодняшний день это, пожалуй, самый простой путь получить испанскую резиденцию для граждан Украины. От соискателей требуется только одно: иметь у себя на родине доходы не ниже определенного уровня. Данный вид на жительство не позволяет своему обладателю претендовать на рабочие места, которые могли бы занять коренные испанцы. Но он позволяет открывать собственный бизнес в королевстве и получать от его ведения доходы.

Стоит отметить, что если украинский гражданин в перспективе захочет работать по найму, это вполне возможно, но только после окончания первой резиденции и при наличии одобрения на ее продление.

ВНЖ без права на работу чаще всего получают украинцы, уже неоднократно бывавшие в Испании, имеющие здесь счета или недвижимость и желающие получить возможность находиться в королевстве в течение неограниченного времени, а также посещать без виз другие европейские страны.

Основное условие получения такого ВНЖ в Испании – наличие денежных средств. Важно учесть следующий момент: испанских чиновников, которые будут рассматривать прошение, волнует не только размер суммы, которая на данный момент имеется у соискателя, а еще и периодичность получения средств. Другими словами, их интересует стабильный постоянный доход. Второе важное условие – легальность финансовых средств.

Как же рассчитывается сумма, достаточная для получения резидентской визы «D»? Она устанавливается на основе IPREM. Под этой аббревиатурой скрывается так называемый многофункциональный общий показатель дохода. Это своеобразный аналог российского прожиточного минимума. Именно такую сумму ежемесячно нужно иметь соискателю испанской резиденции. На 2014 год этот показатель установлен на отметке 532 евро.

Для одобрения прошения на получение ВНЖ необходимо подтвердить наличие средств в размере 400 % IPREM на каждого взрослого члена семьи и 100 % на детей. Другими словами, на каждого взрослого придется аккредитовать сумму в размере 25 560 евро, на ребенка – 6 384 евро. Именно такие средства, по мнению испанских чиновников, гарантируют, что обладатель ВНЖ в течение всего года действия резиденции не будет ни в чем нуждаться на территории Испании. Эти средства желательно иметь на счету в одном из испанских банков либо подтвердить, что соискатель получает стабильный доход не ниже этого уровня.

ВНЖ для владельцев недвижимости и инвесторов

Возможность оформить вид на жительство по упрощенной схеме покупатели недвижимости получили с сентября прошлого года. Основное требование здесь такое: на территории Испании необходимо приобрести дом или квартиру ценой не ниже 500 тысяч евро. Эта стоимость должна быть прописана в договоре купли-продажи. Необходимо иметь в виду, что данная сумма предусматривается на каждого соискателя испанской резиденции.

У состоятельных граждан есть и другой вариант: инвестирование в экономику страны. Здесь идет речь о следующих суммах:

* покупка на рынке ценных бумаг на сумму не менее 2 миллионов евро;

* инвестирование в деятельность испанских компаний или предприятий минимум 1 миллиона евро;

* размещение средств в финансовых структурах Испании на сумму не менее 1 миллиона евро.

Обязательные условия получения ВНЖ для покупателей недвижимости и инвесторов – отсутствие судимости в Испании и у себя на родине, а также возможность документально подтвердить наличие указанных средств. При соблюдении всех требований будет выдана «золотая виза» на один год, по истечении которой, можно будет оформить ВНЖ на 2 года с возможностью продления. Нужно учесть, что финансовый статус при оформлении резиденции необходимо будет снова подтверждать.

Налоги

Налоги при оформлении недвижимости в Испании в собственность , всегда оплачивает Покупатель , за исключением налога Plusvalia который оплачивает продавец, и случаев отдельных договоренностей.

Величина налогов при приобретении недвижимости в Испании , зависит прежде всего от типа приобретаемой недвижимости.

Налоги при приобретении жилой недвижимости в Испании
В настоящее время ставка налога на передачу собственности Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales или сокращённо ITP, для Покупателей равна ставке НДС на новое жилье , т.е. 10% . Различие в сделках с новым строительством и на вторичном рынке ,в уплате - налога на документальное оформление юридических актов AJD.
При приобретении жилья на вторичном рынке AJD не взимается , в отличии от новостроек.

Налоги при приобретении земельных участков в Испании
В этом вопросе часто возникает путаница , даже со стороны юристов можно получить неправильный ответ. Попробуем разобраться в этом вопросе.
В Испании существует различные типы земель , которые предлагаются к строительству . В зависимости от форм собственности и назначения земельного участка , варьируются и налоги .
В случае земель под коммерческое строительство , налог I.V.A. 21% и ITP, а также дополнительно налог ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS a 2 % для PARCELAS DE TERRENO.
Для земель под индивидуальное строительство , parcela URBANA , налогообложение может быть в 2 -х вариантах.
В первом случае , если сделка проходит между частными лицами , то налог ITP составит 10% от стоимости земли.
Во втором случае , если продавец юридическое лицо , то земля облагается НДС и покупатель оплачивает 21 % от цены указанной в купчей.
Также нужно учесть первичность сделки. Если земля продается впервые после урбанизации участков . то в этом случае она облагается НДС в 21%.
Если земли не предназначены под застройку , но Продавцом является юридическое лицо , то ITP составит 10%.
Если земли в момент приобретения имеют статус не урбанизированных, но находятся в стадии урбанизации , то в этом случае они облагаются НДС , в 21 %.
Существуют также земли сельхоз назначения , на которые распространяется налогообложение такое же как и для земель для индивидуального строительства , в случае приобретения этих земель под застройку.

Налоги на приобретение коммерческой недвижимости в Испании

Ставка налога при приобретении коммерческой недвижимости различается в зависимости от формы собственности, в случаях если собственником объекта является юридическое лицо, то налог на переход собственности ITP или IVA на новое строительство /НДС/, равен 21%.
Если же владельцем коммерческой недвижимости будет физическое лицо , то величина ITP, будет 10% для побережья Коста Бланка./ величина налога может варьироваться , в зависимости от провинции/.
- налог на документальное оформление юридических актов AJD такой же, как и в случае приобретения жилья, то есть 2% от цены покупки. Этот налог постоянно растет . Дело в том , что влияние на рост этого налога оказывают местные власти. В течении последних нескольких лет - этот налог менялся несколько раз.
В случае приобретения жилой или коммерческой недвижимости с ипотекой на вторичном рынке или в новостройке банк оформляет для покупателя ипотечную Эскритуру, которая также является юридическим документом. Поэтому покупатель обязан уплатить налог AJD ещё раз или, другими словами, уплатить налог за оформление ипотечного кредита. Взимается он также в размере 2 %.

Процедура покупки

Любой человек, вне зависимости от национальности, имеет право приобретать недвижимость в Испании. Процесс выбора объекта недвижимости лучше всего контролировать лично. Агентство может предоставить всеобъемлющую информацию и прислать красивые фотографии, но личное присутствие на объекте минимизирует риск неудачного выбора.

  • Предварительный договор

    Процесс покупки недвижимости в Испании начинается с резервации выбранного объекта. Иногда между сторонами подписывается предварительный договор, в котором обговаривается предоплата. Обычно она составляет 10% от стоимости объекта.

  • После резервации объекта потребуется открыть счёт в испанском банке. Затем необходимо получить идентификационный номер иностранца (N.I.E). Банковский счёт необходим для оплаты всех расходов, связанных с предстоящей сделкой. Впоследствии этот счёт может быть использован для оплаты коммунальных платежей и прочих расходов на содержание недвижимости. Идентификационный номер необходим для совершения сделок купли-продажи с участием нерезидентов Испании.

  • Затем стороны отправляются в нотариальную контору и согласовывают дату подписания финального договора (Estrictura publica). На этом же этапе при необходимости в банк подаются документы, необходимые для оформления ипотечного кредита. Интересный факт, нотариальные расходы и услуги агентства в Испании оплачивает продавец, если только обратное не было указано в договоре. Покупатель может воспользоваться услугами местного адвоката, который поможет провести оформление покупки недвижимости в Испании. Гонорар адвоката составляет примерно 1-2% от стоимости объекта недвижимости.

  • Договор купли-продажи В назначенный день в нотариальной конторе подписывается финальный договор купли-продажи и оплата сделки и налогов на приобретение недвижимости. НДС на приобретение первичной недвижимости в Испании составляет 10%, для недвижимости со вторичного рынка – 7% от стоимости объекта. Также придётся заплатить гербовый сбор в размере 1% от стоимости объекта.

  • После того, как договор купли-продажи будет заверен нотариусом, оригинал договора передаётся в государственный Регистр Собственности, где производится оформление недвижимости в Испании. Регистрация занимает от нескольких месяцев до полугода. После регистрации оригинал договора передаётся новому владельцу объекта недвижимости.

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

Большинство банков готовы предоставить ипотечные кредиты иностранцам на покупку квартиры или дома в Испании в сумме от 50 до 70% от цены объекта недвижимости.

  1. Срок займа- 10- 30 лет, основной критерий здесь- возраст заемщика.

  2. Размер первоначального взноса для не граждан Испании- 50%.

  3. Средняя ипотечная ставка в евро- 5,4%. При этом в договоре фиксируются условия по изменению ставки кредитования.

4. Особо отмечается, что выплаты по ипотеке в случае новостроек начинаются после того, как строительство завершено.

Банки, предоставляющие кредиты иностранцам

  • BBVA

  • Deutsche Bank

  • Unicaja

  • Caja Madrid

  • Banco Andalucia

  • Caixa Catalunya

  • Caixa de Girona

  • Banco Popular

Документы, необходимые для получения ипотеки:

  • Действующий загранпаспорт

  • NIE (идентификационный номер)

  • Справку о доходах

  • Документы на покупаемую недвижимость

  • Форму 2НДФЛ с подписью директора и главного бухгалтера. Лучше, чтобы доход в три раза превосходил платежи по ипотеке

  • Свидетельства о владении недвижимостью в России или другой стране мира, свидетельства о владении акциями, долями в предприятиях, выписки с банковских счетов

Дополнительные расходы

Указанные ниже расходы на содержание недвижимости в Испании, включая коммунальные платежи, являются приблизительными. Точная стоимость коммунальных услуг и других затрат сильно зависит от следующих обстоятельств:
- сколько времени в году планируется жить в Испании и в какие именно месяцы (последнее влияет на затраты по отоплению);
- кто будет ухаживать за бассейном и садом, если это индивидуальный дом: сам владелец или садовник (садовники ухаживают и за бассейном);
- личные привычки в потреблении электричества, воды и тепла, что также может заметно влиять на коммунальные платежи.

Основные коммунальные услуги

Стоимость коммунальных услуг в Испании зависит от объёма их потребления, региона и снабжающей компании.
1. Цена электричества зависит также и от вида выбранного тарифа: обычный или ночной. Для упрощения можно исходить в среднем из 15 центов за 1 киловатт/час.
2. Цена 1 кубометра воды (без учёта налогов) определяется в нашем регионе по такой многоступенчатой шкале:
- 44 цента за один кубометр при потреблении до 15 кубометров за два месяца;
- 66 центов за один кубометр, но только за тот дополнительный объём, который превысил 15 кубометров, то есть с 15 до 30;
Указанный выше объём потребления достаточен для большинства семей.
- 1,78 евро за один кубометр, но только за тот дополнительный объём, который превысил 30 кубометров, то есть с 30 до 50.
Не приводим здесь две следующие ступени, так как больший объём воды потребляется редко.

Содержание индивидуального дома

1). Постоянные расходы за 1 месяц, не зависящие от времени проживания в Испании:
- вывоз мусора: 119 евро в год, т.е. примерно 10 евро в месяц;
- абонентская плата за подключение к электросети: примерно 17 евро в месяц (для большинства домов) или 35 евро, если Вами выбрана повышенная электрическая мощность;
- абонентская плата за подключение к водопроводной сети: примерно 12 евро.
ВСЕГО постоянные расходы в месяц: примерно 40 — 57 евро.

2). Переменные расходы за один месяц, то есть за потреблённые услуги, зависят от длительности проживания в Испании в течение года, от сезона и личных привычек:
- расходы на электричество: примерно 40 — 50 евро; если имеется бассейн, то ещё в среднем 20 — 30 евро за счёт электромотора в системе фильтрации воды;
- расходы на воду: внутри дома примерно 15 евро в месяц на семью из 4 человек. Если учитывать общий расход воды в месяц (дом, полив сада, пополнение бассейна из-за испарения летом), то он может составить примерно 30-100 евро в месяц в зависимости от размера сада и сезона. Многие владельцы обустраивают свои сады таким образом, что они требуют малого полива.
- расходы на газ для горячей воды в доме, если подогрев осуществляется газом: примерно 20 евро;
- расходы на отопление дома (только с ноября по март включительно), сильно зависят от привычек каждой конкретной семьи, размера жилья, типа отопления (газ, кондиционер, электрические нагреватели) и могут колебаться примерно от 100 до 300 евро в месяц.
- затраты в месяц по уходу за садом и бассейном, если это будет делать садовник: в среднем 120-160 евро в зависимости от размера сада, газона и количества растений. Многие, проживающие здесь постоянно, сами ухаживают за садом и бассейном или же только за чем-то одним.
- страховка дома, она не обязательна; её стоимость составляет среднем 300-450 евро в год, т. е. 25-37 евро в месяц в зависимости от размеров дома и ценности находящихся в нём вещей.

Содержание апартамента, квартиры или бунгало

1). Постоянные расходы за 1 месяц, не зависящие от времени проживания в Испании:
- вывоз мусора: 119 евро в год, то есть примерно 10 евро в месяц;
- абонентская плата за подключение к электросети, взимается ежемесячно: примерно 17 евро в месяц;
- абонентская плата за подключение к водопроводной сети, взимается один раз в два месяца: примерно 25 евро, то есть 12,50 евро в месяц.
- затраты на comunidad, то есть на содержание мест общего пользования всех собственников данной урбанизации: бассейн, сад, общее освещение, лифты, возможные ремонтные работы и т.д. В зависимости от конкретной урбанизации, такие затраты равны в среднем от 20 до 80 евро в месяц. Оплата обычно производится ежемесячно или поквартально.
ВСЕГО постоянные расходы в месяц: примерно 60 — 120 евро.

2). Переменные расходы за один месяц, то есть за потреблённые услуги, зависят от длительности проживания в Испании в течение года, от сезона и личных привычек:
- расходы на электричество: примерно 40 — 50 евро;
- расходы на воду: примерно 15 евро в месяц на семью из 4 человек.
- расходы на газ для горячей воды в доме, если подогрев осуществляется газом: примерно 20 евро;
- затраты на отопление жилья (только с ноября по март включительно), они сильно зависят от привычек каждой конкретной семьи, размера помещений, типа отопления (газ, кондиционер, электрические нагреватели) и могут составлять примерно от 70 до 150 евро в месяц.
- страховка квартиры, не является обязательной, а её стоимость составляет в среднем 200-300 евро в год, т.е. 17-25 евро в месяц в зависимости от размеров и содержимого квартиры или апартамента.

Таким образом, стоимость содержания недвижимости неоднозначна и зависит от ряда объективных и субъективных причин.

Наследование жилья: завещание

Согласно нормам испанского наследственного права, обязанность по уплате налога возлагается на лицо, принявшее наследство. В случае если наследником окажется резидент Испании, он должен будет уплатить налог в этой стране, даже если наследственное имущество будет находиться за пределами королевства.

Нерезиденты, которые, соответственно, не платят налогов в испанскую казну, обязаны будут заплатить только налоги на недвижимость в Испании, которую они принимают в наследство.

Размер налога, который взимается с наследников, неодинаков и зависит от региона. Так, максимальная ставка налога на наследство установлена в Андалусии и Каталонии. Вступая в наследственные права на имущество, находящееся на территории этих автономий, нужно быть готовым к налогообложению в размере до 34% от стоимости наследства.

Более приятны налоги в Испании на Балеарских островах, в Мадриде, Валенсии, Кастилии и Стране Басков.

Следует иметь в виду, что наследники обязаны уплачивать не только налоги на недвижимость в Испании, но и на движимое имущество тоже. Поскольку налогом на наследство по испанским законам облагается любое имущество, на которое переходят наследственные права.

Между тем не во всех случаях вопросы по оформлению наследства должны регулироваться испанским правом. В гражданском российском законодательстве содержится норма, предписывающая руководствоваться правом РФ, если наследодатель-собственник имущества за границей постоянно проживал на территории России. В противном случае должно действовать право страны его постоянного проживания.

Налоги в Испании: факторы, определяющие размер налога на наследство

Главным образом величина налога, который придется уплатить наследнику, зависит от следующих обстоятельств:

  1. Степень родства с наследодателем. Чем она выше, тем ниже будет процентная ставка, и наоборот. Ежегодно устанавливаются минимальные ставки, которые могут применяться при той или иной степени родства наследника с покойным;

  2. Стоимость наследства. Налоги в Испании тем выше, чем значительнее окажется стоимость наследуемого имущества;

  3. Размер собственности, владельцем которой является наследник. В случае если выяснится, что ему принадлежит несколько квартир или домов, налоги на недвижимость в Испании, принимаемую в наследство, будут больше, чем если бы у наследника не было такого значительного имущества

Аренда

Прежде, чем давать объявление об аренде, нужно ознакомиться со всеми нюансами процесса – какие права и обязательства у арендатора, расходы при сдаче в аренду и соответственно доходы, особенности краткосрочной и долгосрочной аренды.

В законодательстве Испании прописано, что владелец жилья на территории страны имеет право сдавать в аренду свою недвижимость, определяя срок и стоимость аренды. Арендованная квартира может быть продана, даже если договор об аренде еще в силе. Сдавая квартиру или дом в аренду, владелец может получить прибыль от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч евро в год. Эта сумма колеблется в зависимости от типа жилья и его месторасположения, состояния жилья и его размеров, и главное от срока самой аренды. Сдача в аренду на короткий срок оплачивается выше, чем долгосрочная. Такая аренда интересна, прежде всего, туристам и отдыхающим, студентам и людям, которые прибыли в Испанию с не долгосрочным визитом. Жилье можно сдавать как на неделю-две, так и на несколько месяцев. Но с краткосрочной арендой нужно всегда быть наготове: заниматься поиском жильцов и обеспечивать их въезд и выезд, объяснять, что к чему, и решать возникшие вопросы. Часто такая аренда выгодна лишь в летний сезон, когда поток отдыхающих постоянный, а в зимнее время дом или квартира на средиземноморском побережье будут пустовать.

Долгосрочная аренда квартир в Испании приносит меньший доход, но он стабилен. В таком случае арендатор и арендодатель (владелец) подписывают договор, где прописаны все условия и срок аренды, к примеру, это 1 год. Поскольку минимальный срок долгосрочной аренды в Испании 5 лет, то арендатор имеет право каждый год продлевать свою аренду до минимального срока. Владелец жилья может отказать в аренде гостю при наличии весомых на то причин, а также проинформировав его об этом не менее чем за 30 дней до окончания срока договора.

 

Закон о городской аренде №29/1994 (от 24 ноября 1994 года) гласит, что при краткосрочной и долгосрочной аренде необходимо составить договор об аренде. Официальной формы договора нет, но важно, чтобы в нем были прописаны идентификационные данные обеих сторон, описано арендуемое жилье с перечислением мебели и прочего инвентаря и его состояния, условия и сумма ежемесячной оплаты, кто оплачивает коммунальные услуги. Закон позволяет оформить договор в присутствии нотариуса, составить нотариальный акт и внести сведения в Регистр Собственности.

Размер арендной платы не устанавливается законодательством, а оговаривается обеими сторонами. Арендатор обычно вносит плату в первую неделю месяца, и арендодатель обязан отдать документ, который подтверждает факт оплаты. Если владелец жилья не получает своевременно оплату, он имеет право прибегнуть к правоохранительным органам. Но если при этом оплата и дальше не проводится, владелец может выселить арендатора. При долгосрочной аренде первые 5 лет арендодатель может менять сумму аренды, но если она соответствует индексу инфляции, и этот пункт прописан в договоре.

Заключая договор, арендатор должен внести залоговую сумму, которая приравнивается к ежемесячной арендной плате. После окончания договора и при условии, что жилье возвращается в прежнем состоянии, как до аренды, арендатор забирает свой залог. Если был нанесен ущерб и повреждения, деньги на ремонт выделяются из залоговой суммы. Но если по истечении срока контракта жилье было принято в сохранности, а залог не выплачен, арендатор вправе обратиться к правоохранительным органам для возвращения залога и процентов, которые накопились в результате задержки.

Если владелец собирается продать квартиру или дом, он должен первым делом предложить сделку купли-продажи арендатору, обсудив с ним условия сделки и стоимость жилья.

Уплата налогов, расходы и доходы

Доход от сдачи жилья в аренду нужно занести в ежегодную налоговую декларацию. С дохода на сдачу в аренду вычитается 24% налога, но это не касается нерезидентов. Более того, владелец ежегодно оплачивает налог на недвижимое имущество как физическое лицо (IBI). Он составляет 2% от кадастровой стоимости жилья. Если это квартира, то налог на аренду обойдется владельцу в 100-500 евро в год, если дом или вилла – 300-2000 евро в год. Оплата коммунальных расходов указывается в договоре. Владелец обязан проводить капитальный или косметический ремонт, чтобы жилье было в хорошем состоянии. Небольшие ремонтные поправки делает за счет арендатора.

Инвестиции в недвижимость

За начало роста стоимости недвижимости в Испании в новейшей истории уместно принимать 2000 год. На тот момент средняя цена квадратного метра жилья в стране составила €1 250. Начиная с рубежа веков, цены на недвижимость в Испании росли в течение 16 кварталов подряд, прибавляя в среднем по 5,5% в квартал, и достигли своего максимума в конце 2007 года. В этот момент и цены и темпы строительства в Испании достигли своего пика. Затем средняя цена с €2 900 за кв. м начала падать. И падает она с 2007 года до сих пор. Официально снижение с того периода составило 22,5%, до сегодняшних €2 200 за «квадрат».

Все риэлторы единодушны в том, что главным инвестиционным преимуществом Испании являются цены на недвижимость, которые сейчас достигли – или почти достигли – своего дна. Таким образом, у покупателей есть прекрасная возможность купить жилье по низкой цене и продать его через несколько лет по более высокой.

Реальная стоимость жилья, на которой можно заработать в Испании, составляет, по мнению экспертов, около €50 тыс. Конечно, есть предложения и дешевле, но это варианты вдалеке от моря, в не самых благополучных (с точки зрения массового туризма) районах или в специфически популярных городах, где вообще много невостребованных предложений - например, в Аликанте или Торревьехе.

В основном бюджетные предложения, которые хоть как-то интересуют россиян, располагаются на побережье Коста-Бланка. Вообще же стоимость жилья в Испании сильно отличается в зависимости от региона. Так, средняя цена «квадрата» в Барселоне и Мадриде составляет €3700, а вот в Аликанте неплохую квартиру можно купить от €30 тыс.

Риэлторы единодушны в определении самых перспективных с точки зрения роста цен на жилье регионов. Как правило, они совпадают с главными туристическими центрами страны.

Самыми перспективными регионами с точки зрения роста цен на жилье являются Барселона и прилегающая к ней Коста-Дорада

А еще большой популярностью пользуются недвижимость в Гандии. Чистые и красивые пляжи, недорогие апартаменты привлекают многих инвесторов из других стран. Неподалеку от Гандии находится неподалеку столица провинции – Валенсия. Город предоставляет большие возможности для вложений и в бизнес недвижимость. В Валенсии большой рынок банковской недвижимости в районе порта и музеев.

В Валенсии вполне реально приобрести недвижимость от четырехсот до тысячи евро за квадрат в центре столицы и неподалеку от моря. То есть, в Валенсии можно купить апартаменты всего за пятьдесят тысяч евро.

Привлекательность инвестиций в недвижимость Майорки

Для тех, кто хочет приобрести апартаменты на Майорке для сдачи их в аренду, то лучше всего отдать предпочтение южной части острова. В этой части острова преобладает урбанизация, хорошо развита инфраструктура, плюсом является близость пляжей и моря, а также более приемлемые цены на жилье.

Особенно выгодна для сдачи в аренду недвижимость в столице Майорки – Пальме, это позволит в большей мере покрывать затраты на погашение кредита.

Отдельно стоящая вилла или дом – это редкость на южной части Майорки. Такое жилье лучше всего искать в центральной части города. Минус такой недвижимости – это удаленность от моря, но этот недостаток компенсируется сравнительно недорогой ценой этой недвижимости. Но тем не менее, желающих снять такое жилье в аренду не становится меньше, потому неповторимый колорит деревушек, тихая обстановка всегда привлекает определенную категорию туристов.

Для тех, кто желает купить недорогое жилье на Майорке, лучше всего обратить внимание на восточную часть острова. Дома и апартаменты в восточной части Майорки не отличаются высоким уровнем комфорта, но на них тоже есть определенный спрос. Кроме того, балеарское правительство планирует уделить большее внимание развитию инфраструктуры этого региона, поэтому у этих инвестиций есть перспективы.

ризис сильно подвел тех, кто решил вложиться в испанские квадратные метры в 2006-2008 годах. Из-за снижения цен те люди, которые инвестировали в недвижимость Испании пять лет назад, потеряли как минимум треть от стоимости объекта.

Говоря о перспективах ближайших двух-трех лет, эксперты умеренно (а иногда и неумеренно) оптимистичны. В ближайшие годы инвестирующие в испанскую недвижимость, скорее всего, как минимум не потеряют свои деньги, ну а в более отдаленной перспективе - если речь идет, например, о пятилетнем сроке – смогут что-то заработать. Сколько именно или говоря иными словами, каким будет рост цен, сложно сказать. Все будет зависеть от того, как будет восстанавливаться испанская экономика. Впрочем, мало кто сомневается, что после столь масштабного падения рост не может быть микроскопическим.

Свою роль в возможной прибыли от покупки-продажи играет и то, что сейчас на рынке недвижимости Испании очень много банковских объектов. Квартиры и дома, которые были изъяты банками у должников по ипотечным кредитам, действительно порою продаются по удивительно низким ценам, ведь для банка это непрофильные активы и от них кредитная организация хочет избавиться.

В редчайших случаях, перепродав подобное жилье, можно сразу получить прибыль в €20-30 тыс… Правда, чаще на первых порах приходится озаботиться тем, как привести в порядок объект, в котором давно никто не живет. Но в любом случае появление банковских объектов играет большую роль в ценообразовании на рынке страны.

Украинцы нечасто сдают купленное жилье в Испании внаем. Хотя доходность со сдачи в аренду в этой стране не так уж и плоха – 5-6% годовых. Кроме того, в стране огромное количество управляющих компаний, которые занимаются сдачей в аренду недвижимости. Как правило, они берут 20% от прибыли с объекта.

Самыми перспективными регионами по доходу со сдачи в аренду жилья в Испании являются Барселона и Коста-Дорада. При поиске жилья для последующей сдачи в аренду необходимо, прежде всего, обратить внимание на расположение объекта. Кроме того, важно, чтобы объект мог пользоваться спросом у всех национальностей. Очень часто россияне, например, переплачивают за вид на море, ориентируясь на свой вкус. А скандинавам и англичанам вид на море не так важен, когда они снимают жилье в аренду. Для них главное – это цена.

Хотя перспективы дальнейшего роста цен в Испании сейчас все еще являются туманными, уже с большой долей уверенности сказать, что вложившись в настоящий момент в недвижимость этой страны, можно как минимум сохранить свои сбережения.

Вероятно, в среднесрочной перспективе именно Испания станет местом, где можно будет заработать на перепродаже жилья – стабильным местный рынок не назовешь, а ценовое дно вот-вот наступит, если уже не наступило.

Как признают многие риэлторы, при покупке инвестиционной недвижимости Испании следует четко отделять собственные вкусы от вкусов потенциального арендатора объекта. Например, следует понимать, что не всегда стоит переплачивать за вид на море, если для большинства съемщиков в приоритете иные параметры.

Ну и, конечно, не стоит забывать, что Испания предлагает инвесторам весомый бонус – вид на жительство при покупке недвижимости на сумму свыше €500 тыс. Возможно, через несколько лет человек, совершивший подобную покупку, а затем перепродав объект, сможет сказать, что «за ВНЖ в Европе мне еще и приплатили»…