"ППФ" Крона", зарубежная недвижимость. Европейская Бизнес-Ассоциация. Ассоциация специалистов недвижимости Украины.
Схема проезда в наш офис

Италия

Текст:

 

Процедура покупки и оформления недвижимости в Италии

В Италии нет ограничений для иностранных покупателей. Сделку можно оформить как на юридическое, так и на физическое лицо. Покупка недвижимости осуществляется в несколько этапов.

1. Выбор объекта.

При выборе участка стоит иметь в виду, что в Италии сложно получить разрешение на строительство, особенно в старинных городах или на охраняемых природных территориях. К тому же в некоторых регионах, например в Лигурии или в районе озера Комо (Ломбардия), мало свободных территорий под застройку. Перед тем, как заняться строительством на своем участке, нужно выяснить, на каких условиях в местной коммуне можно получить разрешение на перепланировку.

2. Получение индивидуального налогового номера. Потенциальный покупатель должен получить итальянский аналог ИНН (codice fiscale), без которого нельзя завести счет в банке и приобрести недвижимость. Постановкой на налоговый учет занимается Квеструра(Questrura), отделения которой есть в каждой провинции Италии. Для получения ИНН иностранцем требуется только заграничный паспорт.

3. Открытие счета. Покупатель открывает расчетный счет в итальянском банке. Для этого понадобится налоговый номер и заграничный паспорт. На счет сразу нужно положить около 500 евро (сумма зависит от требований конкретного банка).

4. Предложение о покупке. Делая предложение о покупке (compromesso или proposta d’acquisto или riserva-offerta), покупатель выплачивает взнос — 1 % от стоимости недвижимости или фиксированную сумму, например, 1 000 евро. При этом оговаривается срок (от 5 до 30 дней), в течение которого покупатель обязан приобрести данное жилье, а продавец пока может рассматривать другие предложения.

5. Подписание соглашения о невозможности расторжения сделки. Чтобы избежать газампинга, можно заключить с продавцом соглашение о невозможности расторжения сделки (proposta irrevocabile d’acquisto) после согласования цены. При этом необходимо внести залог (caparra) в размере 10 % от стоимости объекта. Если покупатель расторгнет сделку, эта сумма не будет возвращена.

6. Подписание предварительного договора купли-продажи. Продавец и покупатель подписывают предварительный договор (compromesso di vendita или preliminare di vendita). В этом документе указываются точные данные о собственности, сроки внесения платежей, время владения и гарантия получения ипотечного кредита. Договор составляется на двух языках, один из которых — итальянский. При подписании договора покупатель вносит задаток (caparra) в размере 10–30 % от стоимости недвижимости. Если после этого он откажется от сделки, то потеряет эту сумму. Если передумает продавец, он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере. Также покупатель оплачивает агентскую комиссию.

7. Подписание окончательного договора купли-продажи. Покупатель выплачивает оставшуюся часть суммы. Окончательное соглашение (contratto notarile di compravendita или atto notarile) подписывается в офисе нотариуса через 1–3 месяца после подписания предварительного договора. Этот документ сопровождается приложениями — технической документацией (servetutte) и энергетическим сертификатом (certificazione energetica). Нотариус следит, чтобы все документы были оформлены в соответствии с законами. Он также должен, как того требует антимафиозное законодательство, в течении 48 часов известить местную полицию о смене домовладельца. В отличие от других стран, в Италии переход права собственности происходит уже в момент подписания окончательного договора купли-продажи.

8. Регистрация договора. После подписания договор проходит государственную регистрацию в департаменте реестра недвижимости (conservatoria dei registri immobiliari). Обычно на это уходит 35–40 дней. Затем новый владелец получает ключи, договор купли-продажи и выписку из реестра недвижимости.

9. Получения акта приема-передачи. Существует также акт приема-передачи, но его подписание не является обязательным. Новый владелец жилья в течение 24 часов с момента подписания контракта обязан обратиться в администрацию города и заявить о себе как о собственнике. Затем на него автоматически переводится часть государственных услуг по обслуживанию недвижимости. Новому собственнику нужно снять показатели счетчиков электричества, газа и воды и обратиться в администрацию для заключения новых договоров. Зачастую эти заботы берет на себя риелторское агентство.

 

Налоги и сборы

Покупатели, приобретающие вторичную недвижимость, платят фиксированный регистрационный взнос (imposta di registro или tassa di registro). Ставка налога на вторичные объекты для основного места жительства составляет 2 %. Покупатели второго жилья («дачи») платят по ставке 9 %.

Нотариальные сборы — 2–4 % от оценочной стоимости объекта. В эту сумму входят кадастровый налог (imposta catastale) и ипотечный взнос (imposta ipotecaria) — по 50 или 200 евро в зависимости от наличия ВНЖ у покупателя, госпошлина (imosta di bollo) — 230 евро, налог на имущество (tassa archivio notarile) — 24,71 евро, налог за внесение в государственный реестр (trascrizione e voltura) — 90 евро и работа нотариуса — примерно 1–2,5 % (при стоимости недвижимости от 300 тыс. до 1 млн евро гонорар составляет 5–7 тыс. евро).

НДС (Imposta sul Valore Aggiunto, IVA) по ставке 4 % платят те, кто приобретает первичную недвижимость для основного места жительства, по ставке 10 % — те, кто покупает у застройщика «дачу». При покупке второго жилья премиум-класса НДС выплачивается по ставке 22 %. Чтобы обзавестись домом или квартирой в Италии для постоянного проживания, понадобится оформить ВНЖ в течение 18 месяцев с момента покупки.

Расходы на покупку недвижимости в Италии

  Первичная недвижимость Вторичная недвижимость
Основное место
жительства
«Дача» Основное место
жительства
«Дача»
Регистрационный взнос 200 евро 200 евро 2 % 9 %
Кадастровый налог 200 евро 200 евро 50 евро 50 евро
Ипотечный взнос 200 евро 200 евро 50 евро 50 евро
НДС 4 %  10 или 22 % - -

Комиссия агентства недвижимости составляет в среднем 3 %. Ее платят как покупатель, так и продавец. Согласно Гражданскому Кодексу Италии (ст. 1 755), агент имеет право получить вознаграждение от каждой из сторон, если сделка состоялась в результате его посредничества. Если недвижимость стóит менее 250 тыс. евро, риелторы иногда берут 4 %. Комиссия должна выплачиваться в момент подписания предварительного договора.

Вознаграждение юриста — 1–2 % от стоимости недвижимости.

Покупатель оплачивает техническую экспертизу (perizia). Если недвижимость стóит около 100 тыс. евро, то эти расходы составят 200–300 евро.

Страховать жилье обязательно, только если оно приобретается в кредит. 

Страховка стóит от 350 до 500 евро в год.

 

Налоги при владении

В Италии действует единый коммунальный налог на недвижимость. Он включает три налога: муниципальный налог на недвижимость — 0,76 %, который не взимается, если объект является основным местом жительства, налог на вывоз и переработку мусора и муниципальный налог на содержание дорог, уличного освещения и прочее. Общие ставки не превышают 10,6 %.

Налог на прирост капитала — 20 %. Этот налог не выплачивается, если недвижимость продается после пяти лет владения.

Налог на наследство и дарение — 4–8 % в зависимости от степени родства и стоимости имущества. Имущество стоимостью до 1 млн евро, передаваемое между супругами и детьми, налогом на наследство и дарение не облагается.

Ставки налога на наследство и дарение, %

Для супругов и детей,
если стоимость имущества
превышает 1 млн евро
4
Для братьев и сестер,
если стоимость имущества
превышает 100 тыс. евро,
а также для остальных
родственников,
вне зависимости
от стоимости имущества
6
Для тех,
кто не является
родственниками
8

Подоходный налог для физических лиц — 23–43 %, к нему прибавляются налоги на местном уровне.

Ставки подоходного налога в Италии

Доход, евро Ставки, %
До 15 000 23
15 000 – 28 000 27
28 000 – 55 000 38
55 000 – 75 000 41
Свыше 75 000 43

Ставка корпоративного налога — 27,5 %.

Просим обратить внимание, что выше представлена лишь базовая информация о налогах в Италии. Разобраться в нюансах, определить точные размеры налогов и способы их оптимизации вам помогут сертифицированные специалисты по налогообложению в Италии.