"ППФ" Крона", зарубежная недвижимость. Европейская Бизнес-Ассоциация. Ассоциация специалистов недвижимости Украины.
Схема проезда в наш офис

Польша

Текст:

 

Республика Польша

Польша — государство в Центральной Европе. На севере граничит с Россией, на востоке — с Литвой, Беларусью и Украиной, на юге — с Чехией и Словакией, на западе — с Германией. На севере омывается Балтийским морем.

Название происходит от этнонима народа — поляки.

Столица

Варшава.

Площадь

312 685 км2.

Население

38 634 тыс. чел.

Административное деление

Польша разделена на 16 воеводств, 373 повятов и 2468 гминов.

Форма правления

Республика.

Глава государства

Президент, избираемый сроком на 5 лет.

Высший законодательный орган

Народное собрание —двухпалатный парламент (сейм и сенат), срок полномочий — 4 года.

Высший исполнительный орган

Правительство.

Крупные города

Лодзь, Краков, Вроцлав, Познань.

Государственный язык

Польский.

Религия

95% — католики, 5% — православные, лютеране, свидетели Иеговы.

Этнический состав

97,6% — поляки, 1,3% — немцы, 0,6% — украинцы, 0,5% — белорусы.

Валюта

Злотый = 100 грошам.

Климат

Умеренный, переходный от морского к континентальному. Средняя температура января — от - 1 °С до - 5°С (в горах до - 6°С), июля — от + 16 до + 19°С, при этом в центральных районах всегда немного теплее и суше, чем на западе и севере. Осадков выпадает на равнинах до 500— 600 мм, в горах местами свыше 1800 мм в год. На Балтийском побережье климат более непостоянный и сильно зависит от характера воздушных масс. По мере продвижения к западу климат становится все более теплым и влажным.

 

Польша — самая большая страна Восточной Европы, по размеру сопоставима с Италией и Германией, население около 39 миллионов человек. Присоединение к ЕС произошло в мае 2004 года, и с тех пор Польша прочно занимает свое место среди влиятельных стран Европы. С этого момента экономика росла примерно на 5% в год, не отставали и цены на недвижимость — поднимались ежегодно на 10%, а в крупных городах этот показатель был еще выше.

До кризиса экономический подъем  обеспечивал стабильный рост цен. По данным Global Property Guide  и сейчас польская экономика занимает шестое место по величине в Европе. Конечно, кризис достаточно сильно повлиял на стоимость жилья и коммерческой недвижимости. Тем не менее по прогнозам Европейской комиссии в ближайшие годы цены на квадратный метр в Польше будут расти на 2.5-3% в год

 

Характеристика регионов

 

Варшава -  значительная часть современных жилых зданий расположена на западном берегу реки Вислы. В восточной части города все еще сохранились постройки, характерные для советского времени. К престижным районам города относятся Бялолека, Весола, а также Урсунов. Для аренды здесь наиболее востребованы апартаменты с двумя спальнями. Самая дорогая недвижимость страны находится именно в столице.

Краков — исторический и культурный центр Польши. В городе особо популярны для покупки и аренды жилья такие районы как Старый город и Еврейский квартал. Районы подешевле - Раковице, Клепаж и Дебники, расположенны в юго-западной части города.

Лодзь - второй по величине город Польши, расположен в 120 км от Варшавы. Не смотртя на это стоимость одного квадратного метра в Лодзе  почти в два раза меньше, чем в Варшаве или Кракове. Когда-то Лодзь был крупнейшим промышленным центром Польши. Сейчас ситуация изменилась, предприятия закрылись или перебазировались, количество рабочих мест сократилось, и Лодзь стал польским «детройтом».​

Гданьск, Гдыня и Сопот — курортные города, которые образуют  единую агломерацию, они расположены на побережье Балтийского моря к северо-западу от Варшавы. Недвижимость здесь достаточно дорогая, с ростом уровня жизни все больше поляков хочет приобрести дом или квартиру у моря, что вызывает постоянный рост цен на недвижимость.

 

Недвижимость на горнолыжном курорте Закопане в Татрах, приобретенная на этапе строительства, может принести хорошую прибыль. Сдача недвижимости в аренду в горнолыжном центре в течение сезона может обеспечить примерно такой же доход, как и в столице.

 

Наиболее востребованные виды недвижимости

В Польше есть квартиры типовой планировки

  • однокомнатные — 30-40 м2
  • двухкомнатные — 40-50 м2
  • трехкомнатные — 60-70 м2.

Кухня может быть совмещена с гостинной или находится в отдельном помещении. Очень большой спрос на квартиры «распашонки» - комнаты расположены таким образом, что окна выходят как минимум на две стороны дома (на улицу и во двор, например).

Есть очень маленькие квартиры, площадью до 20 м2 - «кавалерки», часто это бывшие общежития после реконструкции.

Апартаменты площадью более 80-90 м2 в Польше изначально считаются престижными и поэтому стоят намного дороже.

 

ВНЖ

 

Постоянный вид на жительство можно получить на основании польских корней, непрерывного проживания в Польше в течение 5 лет (важно отметить, что время обучения в Польше не полностью включается в срок непрерывного проживания, оно делится на два периода – при обучении в течение 5 лет вам зачтут 2,5 года постоянного проживания на территории Польши).

Карта поляка

Карту поляка можно получить при наличии в прямом родстве поляков или того, кто имел польское гражданство.

Подобная карта есть только в Польше. Она не является визой или гражданством, но дает основание:

  • Претендовать на многократную польскую визу;
  • Работать на территории Польши;
  • Вести на территории страны предпринимательскую деятельность;

Получить доступ к бесплатному образованию и здравоохранению страны.

 

Налоги

 

Инвестиции в недвижимость Польши предполагают ее обязательное страхование и привлечение нотариуса к процессу сделки. Как правило, эти расходы можно включить в ипотеку. Стоит отметить, что большинство расходов, вовлеченных в процесс продажи объекта недвижимости, оплачивается продавцом недвижимости.

Налоги на недвижимость в Польше включают в себя следующие статьи расходов:

Нотариальные расходы – 0,25–3% от стоимости недвижимости;

Налог на переход права собственности – 1,5% от стоимости объекта недвижимости.

Дополнительно оплачиваются:

  • комиссия агенту — до 3% обычно платит покупатель
  • государственная регистрация — 0.5-1.5% от стоимости 

 

Процедура покупки

Получение разрешения МВД:

По польским законам иностранец, имеющий польскую визу, ВНЖ или ПМЖ, или являющийся гражданином страны, входящей в ЕС, может свободно приобрести квартиру в многоквартирном доме.

До того, как приобрести дом или квартиру с подземным паркингом или гаражом в Польше, необходимо получить разрешение МВД на приобретение объекта недвижимости, согласно закону страны о приобретении недвижимости иностранцами. Разрешение не требуется в случаях:

  • Проживания на территории страны больше 5 лет;
  • Брака с гражданином Польши более 2 лет;
  • Получения недвижимости по наследству.
  • В противном случае разрешение необходимо получать обязательно, иначе сделка может быть аннулирована, а деньги покупателя потеряны.

Предварительный договор:

Получив разрешение на покупку недвижимости от МВД (процесс может занять до 6 месяцев), заключается предварительный договор купли-продажи между покупателем и продавцом и, как правило, вносится депозит в размере 10–15% от стоимости объекта недвижимости. Сумма внесенного депозита должна быть обязательно прописана в предварительном договоре купли-продажи.

Иногда предварительный договор заключается до получения разрешения на покупку. В этом случае нотариус составляет договор аванса («залички»), который возвращается в полном объеме, если МВД Польши по каким-либо причинам не одобрило эту сделку.

Основной договор:

Затем, у покупателя есть время подать заявление на оформление ипотечного кредита – при необходимости (на основании предварительного договора), а у нотариуса проверить чистоту сделки (отсутствие обременений, долгов, владения имуществом третьим лицом). После, заключается основной договор купли-продажи недвижимого имущества. Квартира, дом переоформляются на нового владельца и права собственности также переходят к нему. При этом право собственности наступает с момента подписания договора, а не с момента оплаты. Поэтому многие продавцы предпочитают безналичный рассчет, чтобы с помощью интернет-банкинга получить полную сумму в момент сделки.

Завершающий процесс перехода прав собственности — регистрация сделки в суде.

 

Ипотечное кредитование

 

Нерезидентам страны приобрести недвижимость в Польше в кредит невозможно. Но при оформлении карты резидента (выдается иностранцу при пребывании в стране минимум 180 дней) иностранец может претендовать на получение кредита в польском банке. Условия приобретения недвижимости в Польше в ипотеку различаются в зависимости от банковской политики, но, как правило:

  • Валюта кредитования – злотый, евро (в зависимости от валюты кредитования варьируется процентная ставка);
  • Процентная ставка составляет от 5 до 8% годовых (в среднем 6%);
  • Минимальный первоначальный взнос – 30–40% от стоимости покупаемого объекта недвижимости;
  • Срок кредитования – от 5 до 35 лет;

Ежемесячный взнос по ипотечному кредиту не должен превышать 50% от чистого дохода заявителя. При наличии дополнительных кредитов у заемщика, сумма ежемесячного взноса рассчитывается с их учетом.

 

Дополнительные расходы

 

Точную ставку на ежегодный налог на имущество устанавливает местный налоговый орган, но есть максимально допустимые по закону ставки налогов:

  • Жилые помещения (квартиры) — 0,16–0,20 евро / кв. м / год,
  • Коммерческая недвижимость — 3,9 евро / кв. м / год,
  • Земельные участки — 0,002 евро / кв. м / год.

При владении коттеджной застройкой налог на земельный участок и дом оплачивается в размере 50–70 евро в год.

Плата за коммунальные услуги в Польше достаточно невысока и колеблется в пределах:

  • 35–60 евро в месяц в таких городах, как Лодзь, Люблин;

45–90 евро в месяц в таких городах, как Краков, Вроцлав.

 

Наследование жилья: завещание

 

Согласно польскому законодательству, срок принятия наследства составляет 6 месяцев со дня, когда наследник узнал о том, что он является таковым. Если наследник не успел сообщить о своих правах в течение этого периода, у него есть возможность восстановить срок наследования через суд, однако основанием для этого служат исключительно уважительные причины (например, тяжелая болезнь).

В круг наследников входят все родственники по прямой линии и до шестой степени родства по боковой. Порядок призвания к наследованию устанавливается законом. Согласно ст. 931 ГК Польши, в первую очередь имущество получают дети и супруг, а при отсутствии таковых – их нисходящие наследники детей.

Родители наследодателя могут получить свою долю, если отсутствуют нисходящие родственники. Если у умершего остались только восходящие родственники отдаленных степеней (второй, третьей и т. д.), то к наследованию призываются они. Дальше следуют братья и сестры. Если никого из перечисленных не осталось, имущество наследуют родственники по боковой линии до шестой степени родства включительно.

Супруг может наследовать не менее 1/4 наследственной массы при наличии детей. Он является единственным наследником, только если отсутствуют нисходящие, восходящие родственники умершего, его братья и сестры.

В случае отсутствия всех кровных родственников наследодателя имущество признают выморочным и передают государству. Согласно Гражданскому кодексу Польши, наследство при этом переходит гмине (административно-территориальной единице в составе государства) по последнему месту жительства наследодателя. Только когда установить это место в Польше невозможно или если наследодатель проживал в другой стране, имущество отправляется в Государственную казну.

В Польше налог варьируется в зависимости от степени родства лиц, участвующих в передаче прав наследования. Для наследников первой очереди он составляет 3-7%, второй — 7-12%, а все прочих-12-20%.

 

Сдать в аренду

 

Чтобы застраховаться от непредвиденных ситуаций, владельцы недвижимости в Польше обычно заключают договоры аренды. 
Договор найма (аренды) удостоверяет обязательство владельца предоставить нанимателю (арендатору) помещение для использования в течение определенного или неопределенного периода и обязательство нанимателя (арендатора) платить арендодателю фиксированную арендную плату на протяжении этого времени. 

Договор найма (аренды) квартиры/дома должен быть заключен между арендатором и арендодателем в письменном виде на польском языке. 
Важно: договор найма не подлежит обязательной регистрации (например, у нотариуса, в управлении гмины или другом учреждении). 
В договоре указывается фиксированная сумма арендной платы, сроки и форма оплаты, размер денежного залога, а также срок действия и окончания договора (часто составляет 1 месяц). Договор должен содержать описание и состояние квартиры на момент передачи. Также рекомендуется выполнить фотографическую документацию фактического технического состояния помещения на момент начала арендного срока. 

Налог на прибыль от аренды рассчитывается двумя способами:

  • 19% от разницы между доходом и расходами по содержанию квартиры — самый популярный
  • 8.5% от общей прибыли

 

Инвестиции в недвижимость

 

Республика Польша — самая близкая европейская соседка Украины, с которой нас связывают к тому же общие исторические корни. Естественно у наших сограждан польская недвижимость пользуется стабильным и высоким спросом. Стоимость ее зачастую ниже, чем в среднем по Европе, а вот ликвидность, как говорят эксперты, будет только расти в последующие годы. Сегодня говоря о доходности польской недвижимости, специалисты уверенно называют 5% годовых. Все последние, послекризисные годы цены на жилье показывают небольшой, но стабильный рост. В первую очередь благодаря внутреннему спросу, ведь почти 40% польских семей своего жилья пока не имеют, но доходы населения растут, и многие из них планируют приобрести недвижимость в ближайшее время. Общий подъем экономики не может не вызывать интерес и у зарубежных инвесторов, особенно это касается коммерческой недвижимости. Для нас, украинцев, легко понимающих польский язык, Польша — прекрасный шанс начать свой бизнес в Евросоюзе. Законодательство в стране несложное и очень лояльное к иностранцам.

Покупка недвижимости в Польше может стать отличным капиталовложением при использовании ее для последующей аренды.

Не стоит также забывать о прекрасных рекреационных зонах: горнолыжные курорты, выход к Балтийскому морю, исторические места, привлекающие туристов со всего мира.

Предприимчивые голландцы и немцы уже давно ценят перспективу владения собственностью в развивающейся Польше. До этого года именно они лидировали среди иностранных инвесторов, а 2015 год, по словам польских риелторов, можно назвать годом украинского покупателя. Наши соотечественники уверенно покупают не менее

20 000 м2 жилья в польских городах ежегодно, не считая земельных участков.